Андрей Смирнов
Время чтения: ~12 мин.
Просмотров: 0

Можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке? как это сделать в втб 24?

Зачем продавать, когда можно сдавать?

На первый взгляд, идея со сдачей квартиры в аренду кажется логичной и правильной. Платежи от арендаторов постепенно закрывают кредит и на выходе мы получаем закрытую ипотеку и квартиру в собственности

На практике аренда сможет покрыть максимум 2/3 ипотечного платежа. И то если повезёт. А может не повезти и съёмщики что-нибудь сломают. Это что-нибудь нужно будет починить, иначе стоимость аренды придётся снизить. Хорошо, если съёмщики оплатят работы, а ведь могут и сбежать. Такие расходы на пустом месте мало кому понравятся.

К тому же стоит учитывать всё то, что я уже ранее писал о районе. Дорого тут квартиру не сдашь. За счет большого количества предложений цена никогда не поднимется выше нижней границы рынка. А если кто-то хочет сдать быстрее, то он начинает демпинговать, потому что других способов заинтересовать арендаторов тут нет.

Да и банки против аренды ипотечных квартир. В кредитном договоре ВТБ есть отдельный пункт на эту тему, который явным образом запрещает подобную практику.

Вот такой пэрсик продавали. Не бит, не крашен. Сам бы жили, да дела

Требуется ли одобрение банка

Иными словами, если прямого запрета на продажу ипотечной квартиры в соглашении не содержится, заемщик вправе реализовать предмет залога, а также подарить или обменять его.

Надо сказать, что кредитор не заинтересован в продаже ипотечного имущества, однако, если заемщик погашает при этом долг, сделка выгодна обеим сторонам кредитного договора.

В этой связи перед продавцом встает проблема, которая заключается в том, чтобы убедить кредитную организацию в целесообразности продажи ипотечной квартиры.

В качестве аргумента можно привести один из следующих:

  1. Необходимость срочного переезда в другой город;
  2. Резкое ухудшение финансового положения заемщика, которое неминуемо приведет к снижению уровня его платежеспособности;
  3. Изменения в семейном положении. В данном случае к невозможности исполнения обязательств в прежнем объеме может привести появление в семье новых членов, например, еще одного ребенка или нетрудоспособного родственника, а также более кардинальные перемены, например, прекращение брачных отношений между супругами.
  4. Улучшение материального положения заемщика, вследствие чего последний намеревается расширить жилплощадь путем приобретения более просторной квартиры для своей семьи.

Тем не менее, даже при наличии веских оснований перед заемщиком возникают сложности, требующие тщательной проработки и принятия правильного решения.

Так, например, залогодателю придется учитывать следующие нюансы:

  1. Реализация ипотечной квартиры при непогашенной задолженности будет проблематичной, так как банк наверняка потребует сначала выплатить долг.
  2. Не каждый покупатель захочет связываться с залоговой недвижимостью, поэтому, вероятнее всего, цену придется снижать.
  3. Не исключено, что сделку не получиться оформить быстро, что устроит далеко не каждого покупателя.
  4. Могут возникнуть проблемы со стороны кредитора, так как последнему крайне невыгодно терять недополученные проценты.

Возможно будет интересно!
Обязательно ли страхование жизни по ипотеке ВТБ 24 в 2020 году

Способы продажи квартиру

Существует несколько вариантов передачи жилья с обременением:

  • Досрочное погашение с обременением;
  • Самостоятельная продажа;
  • Продажа жилья через банк;
  • Продажа долговых обязательств на жилье;
  • При сопровождении банка.

Перед выбором одного из способов, учтите, что ориентироваться необходимо на условия ипотеки, сумму займа, срочность проведения операции и ситуацию на рынке недвижимости.

При сопровождении банка

Если вам не хочется искать новых владельцев своими силами, то нужно обратиться к банку, который продаст квартиру в ипотеке и сопроводит сделку.

Тогда нужно подписать документ о передаче прав банку, а сама процедура продажи может проводиться без участия владельца.

Договор уступки прав и обязанностей

После процедуры старый владелец может забрать свою сумму по погашению задолженности на депозитном счете, если такие деньги остаются.

Досрочное погашение с обременением

Используя метод досрочного погашения кредита при продаже квартиры в ипотеке, нужно найти будущего владельца, который согласится дать деньги для полного возращения задолженности.

Но сделать это сложно, потому что квартира еще будет находиться под обременением.

После получения положительного ответа банка, нужно сделать следующее:

  • Высчитать сумму, нужную для погашения кредита на квартиру по ипотеке;
  • Заключить соглашение;
  • Выписать жителей квартиры;
  • Внести задаток;
  • Закрыть кредит по ипотеке;
  • Переоформить права собственности на нового владельца.

Самостоятельная продажа

Используя этот метод – главное, не скрывать факт, что квартира находится в ипотеке у банка, относится к недвижимости с обременением.

Далее, претендент должен сам прийти в банк с просьбой погасить задолженность по кредиту.

Полезное видео:

Далее нужно оформить документы о согласии обеих сторон, выплатить сумму долга, перенести деньги для банка и бывшего владельца на счета, снять обременение, переоформить документы на право владения и пройти оформление в Россреестре.

Продажа ипотечного жилья банком

В данном варианте продажи жилья, находящегося в ипотеке, только банк занимается процедурой, ищет покупателей, заключает договора и регистрирует права собственности.

Пример фотографии с объявлениями Сбербанка о продаже квартир, что были в ипотеке:

Владелец должен только оставить свои подписи и выписаться с квартиры.

При таком раскладе нужно только внести деньги в виде разницы и суммы купленного жилища на два счета.

Главный минус процедуры в том, что помещение продают не слишком выгодно.

Продажа долговых обязательств

При передаче жилья и обязательств по кредиту, бывший заемщик просто передает свои обязанности покупателю.

Тогда происходит заключение нового договора, в котором он перенимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы задолженности.

Видео по теме: 

Далее нужно отдать разницу бывшему владельцу и переоформить права собственности на себя, а заёмщик уступает кредитные обязательства новому хозяину при помощи подписания договора, но это не распространенный вариант.

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

Конечно большинство граждан, которые решили продать свое жилье по ипотеке, интересуют возможные риски такой сделки.

Сложившаяся юридическая практика по таким сделкам, свидетельствует о том, что для продавцов их вообще нет. Вызвано это тем, что существует определенная процедура проверки квартиры или другого жилого недвижимого имущества банком, а также отсутствие контакта в передаче денежных средств между продавцом и покупателем.

Говоря проще, служба безопасности банка сначала проверяет покупателя на платежеспособность, а затем сам объект недвижимости на предмет обременения (арест, ипотеку, залог), его техническое состояние, наличие соответствующих документов, и стоимостную оценку.

Если заемщик заслуживает доверия, а объект недвижимости соответствует требованиям надежности, то банк самостоятельно перечисляет денежные средства на счет продавца, и они гарантировано ему поступают. То есть полностью исключаются мошеннические действия со стороны покупателя.

Такая схема делает безопасным сделку со всех сторон. Единственным минусом для продавца, когда происходит продажа квартиры через ипотеку, является отсутствие возможности накрутить завышенную сумму.

Искусственное завышение стоимости квартиры при ипотеке, это риски продавца. Вызвано это тем, что кредитное учреждение обязывает будущего покупателя провести нормативную оценку стоимости жилья, которую делает лицензионный специалист.

И именно та сумма, которая указана в оценочном заключении и будет перечислена продавцу.

Вот такие плюсы и минусы продажи жилья под ипотечное кредитование.

Важно знать

Способы продажи

Продать и выручить средств за ипотечную квартиру ВТБ довольно сложно. Существует несколько вариантов, которые не противоречат действующему законодательству. Рассмотрим их подробнее.

За наличные деньги

Это один из наиболее удобных для продавца вариантов. Однако на практике найти покупателя на квартиру, которая находится в ипотеке ВТБ, нелегко. Многие отдают предпочтение недвижимости без всяких обязательств. Однако если клиент все же нашелся, то для реализации объекта необходимо выполнить такие действия:

  1. Оформление нотариального соглашения между заемщиком и покупателем.
  2. Внесение покупателем денежных средств, которые погашают остатки ипотечной суды ВТБ.
  3. Заключение договора купли-продажи в Регистрационной палате.

Если квартира еще находится на этапе строительства, то согласно установленому порядку между участниками сделки не заключается вышеуказанный договор. В таких случаях переоформляется договор делового строительства.

Передача долговых обязательств

Квартира, находящаяся в ипотеке и долговые обязательства на нее могут быть переданы другому лицу. Чтобы цессия по переуступке прав ВТБ была оформлена, будущий владелец должен соответствовать целому ряду требований:

Только после соблюдения всех этих требований можно получить разрешение банка ВТБ на передачу долговых обязательств.

При проведении данной процедуры клиент должен быть готов подтвердить свой уровень дохода, а также предоставить все необходимые документы.

Жилье после заключения договора будет оставаться в залоге у финансового учреждения. Однако новый покупатель имеет право осуществить полное погашение досрочно.

Самостоятельная продажа

Банк даст заемщику разрешение на самостоятельную продажу квартиры, если он исправно вносил средства и не нарушал условия ипотечного договора ВТБ. Самостоятельный поиск покупателя — дело непростое, однако если получилось его найти, то переоформление собственности на него не займет много времени. Покупатель должен обратиться в отделение ВТБ для оформления предварительного договора, который обязательно заверяется нотариально. Далее будущий владелец недвижимости вносит сумму остатка ипотеки и отдельно средства для заемщика. После заключения договора купли-продажи банк и заемщик забирают свои деньги из ячеек.

Через финансовую организацию

Если заемщик не имеет возможности присутствовать при совершении сделки, то помочь ему может финансовая организация. Она и покупатель самостоятельно проведут оформление кредита после того, как заемщик даст свое согласие на операцию, которое является оповещением официальным. Вырученные от продажи средства помещаются в депозитную банковскую ячейку. После подписания договора купли-продажи бывший владелец может их забрать.

Без банковского разрешения

Продать квартиру в ипотеке без разрешения кредитора сложно. Процедура состоит из следующих этапов:

  1. Узнать в банке сумму долга. Лучше всего взять его документальное подтверждение.
  2. Заключить с покупателем предварительный договор, который нужно нотариально заверить.
  3. Договориться о получении суммы денег, нужной для полного погашения ипотеки.
  4. Погашение ипотеки перед ВТБ. Это может сделать как продавец, так и покупатель. В последнем случае на приобретателя оформляются платежные документы.
  5. ВТБ 24 снимает обременение на квартиру, что фиксируется в росреестре. Плательщику на руки выдается справка о выплате долга.
  6. С полученными документами нужно зарегистрировать сделку, чтобы придать ей законности и юридическую силу.
  7. С зарегистрированным договором о выплате долга и другой документаций нужно прийти в нотариальную контору для заключения договора купли-продажи.

Как заручиться разрешением на продажу?

Банк выдаст разрешение, если результат сделки дает гарантию полного закрытия ипотечного кредита. Если у заемщика есть заем АРИЖК или ипотечная карта, то реализация предмета ипотеки должна решить вопрос погашения и этих задолженностей. Обращаясь в банк за разрешением, заемщик должен приложить к своему заявлению, бланк которого можно скачать здесь, следующие копии:

  1. Документа, подтверждающего, что право собственности на отчуждаемую квартиру зарегистрировано в соответствующем органе.
  2. Договора о приобретении жилья, находящегося в залоге.
  3. Договора, заключенного при оформлении ипотеки.
  4. Паспортов как заемщика и покупателя, так и других собственников ипотечной квартиры.

Дата сделки, подразумевающей помещение денег в ячейку сейфа, назначается в течение 2 недель со времени подачи заявления продавцом. Для этого банк заключает с продавцом и покупателем договор на аренду банковского сейфа. Закладку денег в достаточном объеме контролирует банковский работник, который впоследствии и выдаст разрешение на оформление договора на куплю-продажу жилья, находящегося в залоге.

Способы продажи

Осуществить реализацию кредитной квартиры можно несколькими способами. Существуют такие методы продажи ипотечного жилья.

Передав долговые обязательства другому лицу

При таком способе продажи реализуется не само жилье, а ипотека на него.

Договор по кредиту переоформляется на другое лицо – потенциального покупателя квартиры, который берет на себя долговые обязательства займа, и обязуется погасить задолженность продавца в полной мере.

Нюанс состоит в том, что лицо, приобретающее ипотечное жилье, вероятней всего получит переоформленный кредит на других условиях.

Банк может предоставить заем на других условиях: с повышенными процентами, с более высоким залогом.

Через финансовое учреждение (банк)

Покупателя заемного имущества находит владелец ипотеки, а посредничеством занимается банк.

Сумма сделки становится больше, так как за сопровождение сделки финансовое учреждение берет фиксируемый процент.

Как осуществляется процесс продажи квартиры в ипотеке ВТБ:

  1. В финансовом учреждении открываются 2 ячейки, — за их аренду банк отдельно берет комиссию. По решении сторон, ее оплачивает или реализатор, или будущий владелец жилья.
  2. Банк передает перечень документов в регистрационную палату с целью снять обременение с квартиры.
  3. Далее следует оформление договора о купли-продажи нотариусом.
  4. Право собственности покупателя и договор о покупке визируется в регистрационной палате.

Первая ячейка – для суммы остаточного долга по займу. Вторая – для разницы цены жилья и остатку по кредиту. Доступ к банковским ячейкам открывается при предоставлении зарегистрированного договора о сделке купли-продажи и свидетельства о праве покупателя на владение собственностью. Если сделка не совершилась, тогда покупатель забирает свои финансы.

Нотариуса выбирает сам банк.

Продать самостоятельно

Этот способ предусматривает продажу жилья без участия банковского учреждения. Лицо, осуществляющее реализацию, находит покупателя и выполняет все операции самостоятельно.

Алгоритм действия самостоятельной реализации:

  1. Составляется обращение в банк с целью получить справку о размере задолженности. Она нужна для установления доверительных отношений между покупателем и реализатором.
  2. Заключается предварительное соглашение купли-продажи с будущим владельцем квартиры.
  3. Нынешний собственник получает от покупателя часть средств в счет оплаты задолженности.
  4. Погашается ипотека. Эту операцию может осуществить как сам продавец, так и покупатель.
  5. Участники сделки получают от банка документы для избавления недвижимости от обременения и передачи права собственности имуществом.
  6. Полученные бумаги отправляются в регистрационную палату.
  7. Снимается ограничения на владение имуществом.
  8. Закрепление сделки происходит у нотариуса. Там же оформляется соответствующий договор.

Причины продажи

Почему у людей появляется желание продать ипотечное жильё? Причин тому бывает достаточно много, но главной из них является потеря дохода, уровень которого ранее был достаточен для погашения долга. Часть граждан, сократив до минимума ежемесячные расходы, продолжает выполнять взятые на себя обязательства по обслуживанию займа. Другие же всё чаще начинают задаваться вопросом, как продать квартиру в ипотеке в ВТБ.

Из других причин стоит выделить:

  • Необходима большая жилплощадь. Самая типичная ситуация – рождение малыша. Но здесь следует помнить:если ребенок второй, можно воспользоваться материнским капиталом.Нередко успешные бизнесмены, а также люди, получившие доходную должность, интересуются, можно ли продать квартиру, если она находится в ипотеке ВТБ 24. Ведь в соответствии со своим статусом эти граждане вправе претендовать на более престижное жильё. В такой ситуации существует два варианта действий:
    • взять второй заём и выплачивать одновременно две ипотеки. Банк пойдёт навстречу, если доходы семьи будут на соответствующем уровне;
    • приобрести более просторную квартиру, продав имеющуюся.

    Первый вариант связан с большим риском, поскольку в наше время столкнуться с финансовыми трудностями могут даже состоятельные люди.

  • Изменение личных обстоятельств. В жизни встречаются самые разнообразные ситуации. Например, семья принимает решение о переезде в другой город, ввиду чего продажа ипотечной квартиры становится актуальным вопросом. Или ячейка общества распалась, при этом в ипотечной квартире не нуждается ни один из супругов.Заняться продажей залоговой недвижимости вправе каждый из них. А начать раздельную жизнь они смогут, только перестав быть должниками.
  • Желание заработать. Если приобретение недвижимости осуществлялось на ранней стадии в строящемся доме, то её стоимость к завершению строительства значительно увеличится. Фиксировались случаи, когда продажа ипотечной квартиры в залоге у банка ВТБ24 с лихвой перекрывала все расходы по обслуживанию кредита.

Нюансы продажи недвижимости, купленной по военной ипотеке

Обременение будет снято с квартиры только после полного погашения займа и после достижения заёмщиком 20-летнего срока службы. Схема продажи такой квартиры обычно включает поиск средств для погашения ЦЖЗ.

Алгоритм проведения сделки следующий:

  1. Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
  2. Уточняет в банке сумму долга.
  3. Погашает сумму задолженности.
  4. Находит покупателя на жильё.
  5. Получает документ о снятии обременения.
  6. Получает в Росреестре документ на право собственности.
  7. Продаёт квартиру по обычной схеме.

Важно: для погашения долга перед Росвоенипотекой (как и для погашения части задолженности перед банком-кредитором в случае гражданской ипотеки) можно использовать средства, полученные в рамках материнского капитала

Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Максим Иванов
Наш эксперт
Написано статей
129
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации