Как продать квартиру в ипотеке

Как продавать жилье, которое находится в ипотеке

Продавать жилье можно будет после согласования со своим банком, в котором брали кредит. Если ответ будет положительный, но в первую очередь нужно искать покупателя. Конечно, есть способ продажи имущества, в котором согласия от банка не будет требоваться, это – занять денег у друзей и родственников, и полностью рассчитаться после того, как дом будет продан.

Или же у покупателя квартиры взять наперед задаток, и вернуть ему этот долг после того, как обременение будут сняты. Такие варианты будут возможны только в исключительных ситуациях.

Если согласия от банка все-таки получено, то продажа будет осуществлена таким способом:

1. Покупатель приобретает квартиру у заемщика после согласия банка.
2. Для покупки используется ячейка депозитария.
3. Заемщик использует аккредитивный счет, и становится новым заемщиком.
4. Заемщику выдается кредит на покупку жилья в залог.

Многие будут не против приобретения ипотечной квартиры, из-за того, что:

• такая недвижимость в основном предлагается с уже заниженной стоимостью;
• процедура покупки – продаже осуществляется всего лишь с переоформлением договора.

Для покупателя процедура переоформления кредита не будет отличаться от ипотечного договора традиционного.

Также Сбербанк предоставляет ссуду. С ним в дальнейшем будут решаться все вопросы по продаже жилья, которое было взято в кредит. Зачастую банком выбирается стратегия: если заемщик не имеет возможности в полном объеме оплатить задолженность или кредит перед тем, как продать квартиру, находившуюся под залогом – то подписывается договор о купли-продажи предварительно.

После чего дается задаток (неполная стоимость жилья, а только ее определенная часть). Сбербанк предоставляет письмо о снятии отягощения, и документы, которые это подтверждают. 

Подается это письмо в дальнейшем в регистрационный орган и получается новая выписка. Эта схема является самой распространенной, но в разных случаях банк может индивидуально принимать решение.

Виды обременений, накладываемых на собственность

Обременение — это понятие, указывающее на ограничение прав собственника. Обременение делится на несколько типов:

1. Залог. Данный способ обеспечения исполнения финансовых обязательств может быть посессорным (передача движимого имущества заимодавцу) и непосессорным (физического перемещения залога не происходит). Залогодателем может являться как сам заёмщик, так и третья сторона. Если заёмщик не может погасить ипотечную ссуду, то залог переходит в собственность кредитной организации. Недвижимость реализуется на аукционе, а полученные средства покрывают остаток клиентской задолженности. Ипотека (залог недвижимости) должна быть зарегистрирована в государственных органах. Также в обязательном порядке заключается ипотечный договор. Залогодателем может быть как отдельный гражданин, так и коммерческая компания;
2. Арест. Данный вид обременения носит принудительный характер и используется для обеспечения исполнения судебных решений. Речь идёт о взыскании налогов и иных обязательных государственных платежей. Ограничение прав собственности на имущество требует санкции прокурора. Арест собственности производят налоговые или таможенные органы. Собственность арестовывается в объёме, достаточном для удовлетворения финансовых требований государства.
3. Аренда (прокат, наём, лизинг). Происходит передача движимой или недвижимой собственности во временное пользование на возмездной основе. Прибыль и продукция, полученные в ходе эксплуатации арендованного имущества, принадлежат арендатору. Предметом аренды может быть непотребляемая вещь, имеющая материальную ценность. Также законом допускается аренда нематериальных ценностей (торговые марки, ПО для ЭВМ и др.). Арендные отношения могут носить многоступенчатый характер (требуется договор субаренды);
4. Рента. Этот вид обременения предполагает передачу материальных ценностей в собственность плательщика ренты. Предметом договора ренты может быть движимое имущество или недвижимость. Минимальная сумма ежемесячного рентного платежа не может быть меньше прожиточного минимума, установленного российскими властями. Рента может предоставляться в денежной, натуральной или смешанной форме. Право требования постоянной ренты может быть передано третьей стороне (при наличии договора цессии).
5. Доверительное управление (траст). Активы передаются в распоряжение управляющего, который обязан использовать их с максимальной пользой для выгодоприобретателя. Попечитель имеет право на вознаграждение, выплачиваемое в виде процента от полученной прибыли. Передача материальных ценностей трасту может стать альтернативой завещанию. Такая форма управления активами позволяет защитить капитал от растраты. Бенефициары не смогут продать собственность, находящуюся под управлением траста, но сохранят за собой право на получение доходов от доверительного управления.
6. Сервитут. Ограничение касается использования чужого земельного участка для различных целей (прокладка канализационных труб, прогон скота и др.). Сервитут может быть установлен в пользу конкретного человека или неограниченного круга лиц. Все действия осуществляются на возмездной или безвозмездной основе. Установление сервитута регулируется Гражданским кодексом РФ.

Обременения могут быть аннулированы по решению судебных органов или в связи с договорённостью сторон сделки. Регистрационная запись погашается только после полного возврата жилищной ссуды. Приобрести недвижимость можно на портале domclick.ru (Домклик).

Способы продажи

Реализовать жилье, взятое в кредит, допускается четырьмя способами:

• досрочно погасить заем;
• самостоятельно продать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка;
• передать долговые обязательства;
• реализация банком.

Досрочное погашение

Вариант подойдет лишь тогда, когда имеется возможность вернуть ссуду досрочно:

1. Нужно отправиться в филиал Сбербанка и написать заявление с просьбой предоставить согласие на досрочное погашение.
2. Определить сумму долга по займу.
3. Заключить предварительный договор с покупателем и нотариально заверить его.
4. Далее заемщику и всем зарегистрированным в квартире лицам понадобится выписаться. Это также касается несовершеннолетних жильцов.
5. Покупатель вносит задаток погашения ссуды в полном объеме.
6. Затем между Сбербанком, продавцом и покупателем заключается соглашение о снятии обременений и закрытии жилищной ссуды. Недвижимость реализуется только после регистрации отмены обременения в органах Росреестра.
7. Финальным этапом будет переуступка права собственности покупателю в Регпалате.

Самостоятельная продажа

Для такого способа реализации квартиры продавцу не стоит скрывать, что объект находится в залоговом обременении у банка, поскольку такое поведение расценят как мошенничество. Проведение сделки несложное, главное действовать в соответствии с законодательством:

1. Сначала следует найти человека, который готов приобрести обремененную недвижимость.
2. Покупателю необходимо составить с менеджером Сбербанка предварительный документ купли-продажи и заверить его нотариально.
3. Далее потенциальному владельцу потребуется внести нужное для оплаты долга количество средств. С этой целью используется одна из двух банковских ячеек. Во вторую кладется оставшаяся сумма, которая передается нынешнему заемщику.
4. Банк отменяет обременение жилплощади.
5. ДКП регистрируется в Росреестре.

После этого ячейки с деньгами становятся доступными для продавца и Сбербанка.

Продажа банком

Разновидность сделки подразумевает полное участие банка, который не выступает сторонним наблюдателем, а ведет процедуру на всех этапах, предоставляет 2 ячейки и оформляет всю документацию. Специалисты банка сами свяжутся с Регпалатой. Продавцу нужно только подписать необходимые бумаги:

1. Покупатель жилплощади, находящейся в ипотеке, кладет деньги в первую ячейку за жилье, а во вторую — разницу между долгом и стоимостью недвижимости.
2. Сбербанк передает регистрационному органу информацию о снятии с объекта обременений и выплате ссуды.
3. Право на владение квартирой переходит новому собственнику.

Подобная схема совершенно невыгодна заемщику, потому как банк не стремится реализовать квартиру по завышенной цене

Учреждению важно вернуть одолженные средства, поэтому достаточно и того, что величина задолженности будет аналогична стоимости жилья

Переуступка долга

Такое решение продать ипотечное жилье означает передачу обязательств оплаты долга перед банком другому лицу. В этой ситуации ссуда переоформляется на покупателя. С финансовым учреждением составляется соглашение о переводе оставшейся суммы задолженности на нового заемщика. Большинство покупателей сами стремятся приобрести обремененную квартиру, поскольку такие объекты стоят дешевле:

1. Претендент подает пакет бумаг, а банк рассматривает запрос на ипотечный заем.
2. При положительном ответе производится процедура оценки приобретаемой квартиры.
3. Кредитная организация занимается переоформлением залога в Регпалате.
4. Заемщик подписывает соглашение о передаче долговых обязательств. В случае модификации кредита покупателем может выступать другой банк.

Такая ситуация подразумевает перевод займа на имя финансовой организации, которая предоставляет новую ссуду для выплаты старой. Эта схема часто используется, поскольку ежегодно ставка по процентам на ипотеку снижается. Когда заемщик находит более выгодные условия, он осуществляет перекредитование и становится должником другого банка.

Внимание! Процедура крайне выгодна клиенту, однако не все так однозначно. Одни организации категорически запрещают переоформлять ипотеку, другие облагают плательщика штрафами, сумма которых иногда очень велика.. Продавая ипотечное жилье, следует помнить еще и о том, что реализация недвижимости, которая была в собственности до трех лет, облагается налоговым сбором в размере 13% от суммы квартиры

Продавая ипотечное жилье, следует помнить еще и о том, что реализация недвижимости, которая была в собственности до трех лет, облагается налоговым сбором в размере 13% от суммы квартиры.

Продажа супругами при разводе

Многие пары принимают решение расторгнуть брак, что влечет необходимость раздела нажитого имущества и общих долговых обязательств. Для реализации квартиры при разводе применяют 2 алгоритма:

1. Оформление ипотеки после вступления в брак. Бывшим супругам нужно составить дополнительный договор в филиале банка к соглашению жилищного кредитования. В таком случае заем разделяется на две новых ссуды или переписывается на имя одного из плательщиков. Условия формируются банком в частном порядке, поэтому стоит сначала получить у специалистов консультацию.
2. Выдача ипотечного кредита до заключения брака. В этом случае кредитозаемщиком является один из разведенных супругов, а квартира по закону не относится к совместно нажитой собственности. Разделяют лишь платежи, внесенные после вступления в брак.

Добиться раздела ежемесячных взносов допустимо только при получении соответствующего судебного решения. По вопросу также рекомендуется проконсультироваться с менеджером Сбербанка.

Как продать ипотечную квартиру

В 2020 инструкция по продаже никак не изменилась. Традиционная схема выглядит так:

1. Заемщик обращается в банк и объясняет, почему он нуждается в продаже квартиры.
2. Представители Сбербанка одобряют проведение сделки и выдают соответствующее разрешение.
3. Затем начинается выбор способа продажи – самостоятельно, через риэлтора или с участием банка.
4. После того, как покупатель находится, проводится сама сделка.
5. Документы регистрируются в Росреестре, покупатель перечисляет сумму для полного погашения кредита, продавец освобождается от кредитных обязательств.

Шаг 1. Обращение в банк

На первом этапе необходимо получить разрешение от банка на продажу квартиры. В редких случаях делать это не нужно, если соответствующий порядок предусмотрен самим договором об ипотеке. Обычно банк идет навстречу, если у заемщика произошли значительные изменения в жизни:

• развод;
• потеря работы;
• утрата трудоспособности и т.п.

С собой необходимо взять паспорт, кредитный договор, а также документы, подтверждающие факт ухудшения жизненной ситуации. Однако даже если формального повода для продажи нет, попытаться договориться с банком все равно можно. Например, если по кредиту осталась только небольшая задолженность, Сбербанк также может пойти навстречу.

Обратите внимание! Если квартира приобреталась по программе военной ипотеки, деньги, вложенные государством, нужно будет вернуть. В случае продажи квартиры, приобретенной на материнский капитал, понадобится в дальнейшем предоставить определенную долю ребенку

Сделка возможна только с разрешения органов опеки.

Шаг 2. Поиск покупателя

В остальном процедура продажи ипотечной квартиры выглядит точно так же, как и в большинстве других случаев. Продавец подыскивает покупателя с участием риэлтора или самостоятельно. Понадобится сразу предупредить его о том, что квартира находится в обременении, указать сумму долга для полного погашения. Подтвердить эту информацию можно с помощью:

1. выписки из ЕГРН;
2. договора купли-продажи;
3. ипотечного договора;
4. выпиской по кредитному счету из Сбербанка.

Шаг 3. Совершение сделки

Предварительно сторонам стоит согласовать порядок расчетов и окончательную сумму для выплаты. Вариантов действий может быть несколько:

1. Продавец выплачивает полную сумму долга и дает часть денег продавцу, чтобы обеспечить полную выкупную цену.
2. Продавец только гасит ипотечный долг, а покупатель переезжает в другое жилье (но зато он освобождается от финансовых обязательств и сохраняет свою кредитную историю).
3. Продавец сам берет ипотеку (желательно также в Сбербанке для упрощения процедуры) на оставшуюся сумму долга и делает частичную доплату покупателю.

Также возможны и другие схемы – например, покупатель использует материнский капитал, участвует в льготной ипотеке с помощью господдержки и т.п. Сделка проходит также в офисе Сбербанка. Стороны оговаривают не только сумму, но и порядок проведения расчетов – на банковский счет, наличными или через банковскую ячейку. Регистрация занимает 2-3 дня, после чего продавец получает деньги, а покупатель – ключи от квартиры и выписку из ЕГРН, в которой он обозначен как новый собственник.

Обратите внимание! Сбербанк требует полного погашения долга по ипотеке, после чего квартиру можно продать. Поэтому покупатель должен предоставить всю сумму – наличными либо за счет ипотеки в другом банке, после чего допускается проведение сделки купли-продажи.

Продажа после получения согласия банка

Чтобы получить согласие банка на продажу квартиры под ипотекой, требуется встретиться с его сотрудником и предоставить ему документы, доказывающие невозможность дальнейшей выплаты займа. Если аргументы заемщика покажутся убедительными, банк сам предложит, как продать ипотечную квартиру наиболее рационально. Возможны два варианта:

• продажа жилья новому владельцу;
• переоформление на него ипотечного кредита.

Оба варианта имеют положительные и отрицательные стороны для всех участников сделки, включая и сам банк.

Продажа при участии банка

При таком варианте продажи ипотечной квартиры потенциального покупателя также ищет сам клиент. Если покупатель найден и готов сразу заплатить сумму, равную стоимости объекта недвижимости, то дальнейшая последовательность действий следующая:

• заемщик получает в банке выписку о сумме ипотечной задолженности;
• участники сделки арендуют две банковских ячейки. В одну закладывается сумма, соответствующая остатку долга по ипотеке, в другую сумма, равная стоимости квартиры за вычетом задолженности;
• документы на снятие обременения с квартиры подаются в регпалату, и она снимает это обременение;
• оформляется договор купли-продажи через нотариуса, выбранного Сбербанком;
• только после этого продавец получает доступ к банковским ячейкам, отдает долг банку и забирает себе деньги из второй ячейки.

Преимущество этого типа сделки для покупателя очевидно – при несостоявшейся сделке он может легко забрать все свои деньги. Для продавца есть небольшой риск, что банк могут лишить лицензии, что приведет к потере и денег, и квартиры. Но в случае со Сбербанком вероятность такого исхода крайне мала.

Продажа ипотечного кредита

Если покупатель найден, но требуемой суммы на покупку данного жилья у него нет, то можно договориться о покупке не самой квартиры, а ипотечного кредита.

Но в этом случае потенциальному покупателю придется собирать те же документы, которые собирал предыдущий ипотечный заемщик, в том числе и документы, подтверждающие его платежеспособность. Банк их внимательно изучит и выдаст свое решение.

Однако оно может быть и отрицательным. Также банк может изменить процентную ставку по кредиту для нового заемщика, что может его не устроить. Поэтому такой вариант достаточно сложен в реализации. Но если все-таки сделка совершилась, продавец получает сумму за квартиру за вычетом задолженности по кредиту, которую теперь будет выплачивать новый заемщик.

Продать квартиру под ипотекой сложно, но все-таки возможно. Покупателя может привлечь ее низкая стоимость. А банк, рассмотрев документально подтвержденное заявление, скорее всего, пойдет навстречу заемщику, чтобы не допускать просрочек/невыплат ипотеки.

Способы продажи квартиры в ипотеке

1. покупатель с наличными деньгами
2. покупатель с ипотекой
3. торги, организованные банком

Ипотечник правомочен продать квартиру в ипотеке только с согласия кредитной организации.

Как продать квартиру в ипотеке за наличку

1. Оповестить банк
Перед началом продажи, обязательно извещаем банк, что хотите продать квартиру.

В ином случае, кредитная организация вправе приостановить сделку купли-продажи через органы Росрестра.

Извещая банк о предстоящей продаже квартиры вы обязательно указываете причины продажи и они должны быть вескими: болезнь, переезд, финансовая несостоятельность и тд.

2. Найти покупателя
Вы находите человека, готового на следующие условия покупки:

• купить квартиру, в ипотеке банка
• перевести деньги за ее стоимость для снятия обременения с ипотечника продавца
• ждать пока продавец снимет обременение с квартиры и регистрацию права собственности уже на самого покупателя

Поэтому не забудьте предупредить покупателя об особенностях покупки квартиры, находящейся в ипотеке.

3. Покупатель гасит долг (соглашение о задатке)
Покупатель обязан сначала оплатить долг ипотечника продавца перед банком.

Оформить этот этап продажи квартиры логично через соглашение о задатке. Для составления соглашения привлеките грамотного юриста и заверьте ваши подписи у нотариуса.

В этом случае покупатель будет спокоен, что вы не передумаете и выйдете на сделку в срок, ведь в противном случае, согласно ГК РФ задаток придется возвращать в двойном размере.

В соглашении о задатке обязательно указываете сроки продажи квартиры — для ипотечника продавца, сроки снятия обременения — для банка.

Порядок расчетов на сделке с ипотечной квартирой:
Покупатель сначала гасит займ продавца перед кредитным учреждением — эта сумма оформляется задатком.

Затем, после снятия обременения, выплачивается вторая часть финансовых средств за квартиру.

Обе суммы распределяются по банковским ячейкам, доступ к которым до подписания ДКП имеет только покупатель.

После снятия обременения Росреестром и перехода к покупателю права собственности — банк и продавец.

Читайте процедуру, как снять обременение с квартиры после выплаты ипотеки

Что обязательно предусмотреть в соглашении о задатке читайте здесь

4. Получение справки о снятии долга с ипотечника
В день подписания соглашения о задатке и перевода финансовых средств в счет погашения займа, банк вручает продавцу справку о погашенном долге и закладную.

5. Снятие обременения в Росреестре
Продавец, совместно с представителем банка подает документы и заявление в орган Росреестра на снятие обременения с продаваемой квартиры.

Пакет документов:

• закладная
• справка об отсутствии долга перед кредитным учреждением
• паспорт ипотечника
• заявление о снятии обременения
• Свидетельство на квартиру под ипотекой

6. Выдача нового Свидетельства
По прошествии установленного срока на снятие обременения, выдается новое Свидетельство, в котором уже отсутствует запись о наличие обременения.

7. Заключение ДКП в покупателем
Как только снимите банковское обременение, квартира уже не находится под ипотекой (не в залоге у банка).

Теперь между продавцом и покупателем заключается ДКП и подается ими с остальными документами на регистрацию в Росреестр.

Как продать квартиру покупателю-ипотечнику

У покупателя ипотечника собственных (не заемных) средств должно быть достаточно для погашения займа продавца перед кредитным учреждением.

Если это условие не выполняется — сделка не состоится! Если вы нашли такого покупателя, то алгоритм следующий.

1. Сообщить в банк о желании продать квартиру

2. Заключение соглашения о задатке
Продавец-ипотечник и покупатель-ипотечник подписываеют соглашение.

По правилам ГК РФ, задаток входит в стоимость квартиры. В соглашении указываете, в каком банке покупатель берет ипотеку, чтобы купить квартиру.

3. Оплата долга
Покупатель оплачивает долг за продавца. Последний получает справку, где говорится, что задолженности по займу нет и закладную.

4. Снятие обременения в Росреестре
Продавец с банковским работником следует в Росреестр и сдает документы.

По итогу получает Свидетельство без записи, что квартира под обременением.

5. Список документов для банка

• выписка из ЕГРП (банк удостоверится, что квартира без обременения)
• справка на продажу
• выписку об отсутствии прописанных
• заключение оценщиков (список оценочных компаний даст банк)

6. Одобрение квартиры банком
На основании поданных документов, банк рассматривает и одобряет квартиру для покупателя-ипотечника.

7. Регистрация собственности в Росреестре
После одобрения, оформляется ДКП, подписывается сторонами и вместе с закладной и ипотечным договором покупателя сдается на регистрацию в Росреестр.

Риски при осуществлении продажи

Обе стороны несут определенные риски. В ходе продажи жилья можно столкнуться со следующими ситуациями:

• Мошеннические действия со стороны заемщика. Соглашаясь выплатить оставшуюся сумму по кредиту, покупатель рискует вовсе остаться без квартиры. Возможно это в том случае, если отсутствует документация о передаче денежных средств продавцом. То есть, покупатель полностью снимет обременение с жилья, заплатит установленную соглашением стоимость, но бывший заемщик попросту не переоформит право собственности. Избежать данной проблемы легко. Достаточно зафиксировать на бумаге факт оплаты. У вас присутствует подтверждение передачи денег за квартиру, с которым можно смело идти в суд, если продавец оказался недобросовестным;
• Изменения условий займа банком. Как правило, это касается процентной ставки по ипотеке. Фактор, абсолютно не зависящий от участников продажи квартиры. Вам остается либо согласиться с новыми характеристиками, либо досрочно выплатить кредит и не взаимодействовать с сотрудниками Сбербанка;
• Существенное занижение цены на квартиру. Риск, который практически нельзя избежать. Любой покупатель будет настаивать на снижении стоимости из-за обременения квартиры. Решить проблему можно лишь в ходе переговоров и обсуждения параметров договора;
• Подделка документации продавцом. Подобная деятельность влечет уголовное наказание, но некоторых личностей это не останавливает. Обратитесь к юристу, если вы не уверены в подлинности предоставленных вам бумаг;
• Появление трудностей с банковской ячейкой. Покупатель квартиры способен положить в нее сумму, установив определенные условия для заемщика. При их невыполнении сделка не состоится, и продавец не получит деньги. В итоге придется тратить время на поиск нового клиента.

Стоит заметить, что и заемщик несет риск. При появлении серьезных финансовых проблем у Сбербанка он может остаться без денег.

Избежать проблем помогут советы экспертов, которые долгие годы работают в кредитной сфере:

• Ни в коем случае нельзя передавать финансовые средства продавцу без подтверждения документацией. Любой факт оплаты за квартиру должен быть официально зафиксирован обоими участниками договора;
• Необходимо внимательно изучить все параметры соглашения. Если вам что-либо непонятно, не стесняйтесь обращаться к заемщику за разъяснениями;
• Не отдавайте покупателю оригиналы бумаг на квартиру. Для вынесения решения по переоформлению ипотеки сотрудникам Сбербанка хватит и ксерокопий;
• Уточните, есть ли у будущего владельца квартиры задолженности по другим кредитам. При их наличии спросите у него подробности: сумеет ли он выплачивать два займа сразу, для чего оформлен до сих пор непогашенный кредит. Ответы кажутся неубедительными и выдуманными? Тогда лучше найти более надежного покупателя;
• Не доверяйте процедуру продажи квартиры незнакомым людям. Исключением могут стать профессиональные сотрудники риелторских агентств. Ведь они тоже заинтересованы в быстрой продаже квартиры;
• Не соглашайтесь на предложения отдать квартиру в залог до момента полного исполнения договора. То есть до получения денег продавцом и передачи права собственности покупателю;
• При появлении малейших сомнений, проконсультируйтесь с квалифицированным юристом. Это относительно недешевая услуга, но благодаря ей вы избежите мошенничества в ходе продажи;
• Не ввязывайтесь в «серые» схемы передачи денежных средств за квартиру. Используя надежные способы, вы ничего не потеряете, а риск стать обманутым сведется к минимуму.

Лишь при соблюдении всех вышеперечисленных нюансов вы можете быть уверены в процедуре продажи.

Порядок покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке через Сбербанк

Приобретение жилья на вторичном рынке практически идентично тому, как покупается квартира в новостройке. Разве что предложений тут значительно больше, да и продавцы бывают очень разными: с кем-то можно будет очень легко и просто договориться, а другой будет затягивать, не предоставлять документы и так далее. Если рассматривать ситуацию с этой точки зрения, то покупка квартиры в новостройке проходит в разы быстрее и проще (чаще всего).

Порядок действий

Последовательность действий для покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке через Сбербанк:

1. Найти подходящую квартиру и ее продавца.
2. Обсудить условия сделки с учетом того, что для оплаты будут использоваться заемные средства.
3. Совместно с представителем банка и продавцом составить предварительный договор купли-продажи.
4. Выбрать подходящий банковский продукт и подать заявку на кредит.
5. Дождаться решения Сбербанка.
6. Подписать все документы.
7. Перерегистрировать право собственности.
8. Оформить квартиру в залог.

Документы

Как уже было сказано выше, от покупателя нужен только паспорт и документы, которые нужны для оформления кредита. От покупателя нужно затребовать:

• Паспорт продавца.
• Техпаспорт на квартиру.
• Выписка из ЕГРН.
• Правоустанавливающие документы. Например, договор купли-продажи, приватизации, дарения и так далее.
• Выписка из домовой книги.
• Справка из управляющей компании о наличии или отсутствии долгов.

В данном случае не стоит рассчитывать на то, что этим вместо клиента будет заниматься Сбербанк. Какую-то опосредованную помощь он может оказать (например, дать перечень бумаг, которые нужны), однако напрямую, вместо покупателя, общаться с продавцом представителя финансовой организации не будут.

Каждый из перечисленных документов требуется с определенной целью. При помощи паспорта и правоустанавливающих документов можно проверить, действительно ли данный клиент является собственником этого жилья. Кроме того, правоустанавливающие документы иногда показывают на возможные проблемы.

Пример: Если это договор приватизации, то есть вероятность, что в квартире имеет право пожизненно проживать какой-то человек, о чем продавец может «забыть».

Выписка из ЕГРН показывает собственника жилья и дает понимание об отсутствии или наличии каких-то обременений. Техпаспорт нужен для того, чтобы выявить возможную незаконную перепланировку, а выписка из домовой книги показывает прописанных в квартире лиц, что также может указывать на проблему.

Пример: Если в квартире прописан несовершеннолетний, его обязательно нужно выписать в другое жилье до окончания сделки. А для этого требуется разрешение от органов опеки (еще один дополнительный документ). В противном случае покупатель никак не сможет выписать несовершеннолетнего.

Справка из управляющей компании указывает на наличие или отсутствие долгов по коммунальным платежам. Формально, платить их все равно будет предыдущий собственник (такова судебная практика), однако у покупателя все равно могут возникать проблемы, типа необоснованных требований со стороны управляющей компании.

В данном случае нужно учитывать тот факт, что предварительный и основной договор, с точки зрения Сбербанка (который, собственно, и требует заключения предварительного договора) будут практически идентичными. Примерное содержание таких документов:

• Данные сторон.
• Условия сделки.
• Информация о квартире.
• Порядок расчета.
• Стоимость жилья (включая сюда как первоначальный взнос, так и остаток суммы).
• Условия расторжения договора.
• Дата и подписи.

Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка