Андрей Смирнов
Время чтения: ~17 мин.
Просмотров: 1

Договор ипотеки с кредитной организацией, а также между физическими лицами: образец и правила оформления

Договор залога квартиры (ипотеки) между физическими лицами

Никакой приватности: переписку и разговоры р Автомобилистов ждут изменения в техосмотре и Минздрав готовит санкции за пропаганду ВИЧ-д Все актуальные образцы договоров, связанных с залогом. Как для физических так и для юридических лиц. Акт приема-передачи транспортного средства по договору залога. Договор залога автомобиля между физическим и юридическим лицом, залог остается у залогодателя.

Договор залога автомобиля между физическим и юридическим лицом, залог передается залогодержателю. Договор залога автомобиля между физическими лицами, залог остается у залогодателя. Договор залога автомобиля между физическими лицами, залог передается залогодержателю. Договор залога автомобиля между юридическими лицами. Договор залога автомобиля образец бланк. Договор залога движимого имущества образец бланк.

Договор залога денежных средств образец бланк. Договор залога жилого дома ипотеки между физическим и юридическими лицами. Договор залога жилого дома ипотеки между физическими лицами. Договор залога жилого дома ипотеки между юридическими лицами. В статье написано, что баллы начисляются:”Лицам, проходившим срочную воинскую службу – 1,8 балла”, “Лицам, ухаживающим за пожилым человеком Пенсионные баллы за советский стаж — как посчитать по пошаговому алгоритму, особенности начисления основных и дополнительных баллов.

Статья полезная и нужная. Посмотрел, на сайте есть и другие полезные материалы. Большое спасибо! Как проверить статус готовности патента на работу? Добрый день! Пишем ответ на претензию покупателя самостоятельно. Я не знала, Пишем претензию в банк самостоятельно. Главная Документы Залог Все актуальные образцы договоров, связанных с залогом. Акт приема-передачи транспортного средства по договору залога Договор залога автомобиля между физическим и юридическим лицом, залог остается у залогодателя Договор залога автомобиля между физическим и юридическим лицом, залог передается залогодержателю Договор залога автомобиля между физическими лицами, залог остается у залогодателя Договор залога автомобиля между физическими лицами, залог передается залогодержателю Договор залога автомобиля между юридическими лицами Договор залога автомобиля образец бланк Договор залога движимого имущества образец бланк Договор залога денежных средств образец бланк Договор залога жилого дома ипотеки между физическим и юридическими лицами Договор залога жилого дома ипотеки между физическими лицами Договор залога жилого дома ипотеки между юридическими лицами.

Рубрики Автомобильное право Авторское право 5. Административное право Военное право 2. Гражданское право Документы и договора Жилищное право Законы, кодексы и акты 2.

Защита прав потребителей Земельное право 9. Медицинское право 5. Миграционное право Налоговое право Семейное право Трудовое право Уголовное право 3. Финансовое право Юридические новости Игорь 5 дней назад. PifyZendk 2 месяца назад. Татьяна 2 месяца назад. Галина 3 месяца назад.

Как происходит оформление?

Этот документ должен заключаться в полном соответствии со статьёй 432 ГК РФ, которая содержит некоторые требования. Согласно ей документ должен содержать такие разделы как предмет договора, оценка, сущность выполнения финансовых обязательств, размеры кредита и сроки выполнения обязательств обеими сторонами.

432 статья ГК РФ. Основные положения о заключении договора

  • Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

    Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

  • Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
  • Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Он должен в обязательном порядке оформляться в письменном виде
. Что касается текста документа, то закон не содержит, каких либо жёстких требований по этому поводу. Однако подписаться под ним должны обе стороны, участвующие в сделке.

Стоит отметить, что бумага должна в обязательном порядке пройти процедуру государственной регистрации в чётком соответствии с тем, что написано в законе об ипотеке. Если этот шаг будет упущен, то бумагу признают ничтожной и юридической силы она не получит. Стоит отметить, что в рамках договора ипотеки заёмщик должен выплатить не только сам кредит, но и другие суммы, например, возместить убытки залогодержателя, выплатить неустойку и т.д.

Этап 4. Определяем дополнительные условия договора займа

1) Нужно заказать выписку из ЕГРП (срок предоставления приблизительно две недели, о наличии обременений на квартиру), справки по форме №9 или №7 (наличие прописанных лиц), кадастровый и технический паспорт.

В случае, когда в квартире прописаны несовершеннолетние лица, нужно настоять на их выписке до того, как был подписан договор залога. Иначе заимодавец будет выписывать их не менее года, или ему необходимо за полцены продать квартиру «черным» риэлторам.

Необходимо оценить риск утери стоимости квартиры при её продаже «черным» риэлторам. Когда заём составляет 3 миллиона рублей, а квартира оценивается в 6 миллионов рублей, то можно оформить и с несовершеннолетними квартиру в залог.

2) Нужно согласие супруга залогодателя для оформления сделки залога, как и при оформлении договора займа.

3) Нужно требовать, чтобы залогодатель дал справку из психоневрологического диспансера. Иначе существует риск того, что в будущем залогодатель будет настаивать на признании недействительной сделки, ссылаясь на свою «невменяемость».

4) Нужно письменное согласие гражданской жены/мужа на одобрение сделки в случае, когда есть общий ребенок. Есть риск того, что в будущем гражданский супруг установит факт совместного проживания в суде и наличия нажитого совместно имущества и будет сделку залога оспаривать.

5) Не забудьте в договоре залога прописать упрощенный порядок реализации во внесудебном порядке квартиры.

Преимущества и недостатки ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование позиционируется как самый выгодный способ покупки жилья при недостатке средств. Во многих случаях это действительно правда, ведь ипотека – это кредит с более низкой процентной ставкой и возможностью растянуть оплату на десятки лет. Однако за громкой рекламой некоторых организаций, которые хотят привлечь новых клиентов, могут скрываться подводные камни.

Ипотека остается кредитом, а значит, банку потребуется информация о доходах. Заверения о том, что оформить ипотеку можно без справки с места работы, свидетельствуют о том, что процентная ставка будет выше средней. Во многих банках существует понятие льгот, к примеру, для действующих клиентов. Однако если убрать все условия, при которых банк гарантированно снизит процентную ставку, конечный процент может оказаться намного выше, чем предполагает гражданин. Кроме того ипотека при невыплате приведет к потере жилья, а также денег, потраченных на выплату кредита. Наиболее рискованными такие операции считаются в период нестабильности экономики.

Основные права и обязанности сторон

Основное обязательство для обеих сторон ипотечного договора – это соблюдение условий соглашения. Кроме самого очевидного, есть еще ряд нюансов, на которые имеют право банк и физическое лицо:

  1. Обе стороны обязаны согласовать и прописать в договоре стоимость жилья. Для оценки стоимости часто привлекаются третьи лица (официальные оценщики).
  2. Залогодатель имеет право жить и прописывать свою семью в доме или квартире, которую он отдал под залог банку.
  3. Банк (он же кредитор) имеет право запретить залогодателю продавать, сдавать в аренду или проводить перепланировку в залоговом жилье.
  4. Залогодатель обязан своевременно вносить ежемесячные платежи и погашать сумму задолженности по ипотеке.
  5. Кредитор может устраивать проверки состояния залогового имущества.
  6. Залогодатель обязан поддерживать залоговое имущество в надлежащем порядке.

Примечание: Учтите, что банк может не только устраивать проверки, но и требовать, чтобы залогодатель погасил кредит раньше срока, прописанного в договоре, если жилье не содержится в порядке. То есть если потребуется сделать капитальный ремонт в квартире, а вы откажетесь его делать или нарочно будете наносить ущерб жилью, банк не захочет ждать, пока залоговое имущество обесценится.

Как выбрать финансовую организацию

Ипотечное кредитование физических лиц Сбербанк проводит с помощью нескольких программ. У них есть предложения:

  • с государственной поддержкой;
  • с рефинансированием;
  • кредит на загородное жилье;
  • ипотека с материнским капиталом.

Многие клиенты выбирают Сбербанк. Условия ипотечного кредитования физических лиц в этой организации позволяют взять ипотеку молодой семье и пенсионерам в возрасте до 75 лет. Для каждого клиента предусмотрен расчет выплат в Сбербанк. Ипотека, калькулятор для физических лиц которую позволяет увидеть на сайте организации, может быть распределена не несколько лет вперед. Кроме этого Сбербанк выдает ипотеку на нежилое помещение физическим лицам в размере до 7 млн руб. сроком до 10 лет.

Положительные отзывы и о банке ВТБ. Ипотечное кредитование физических лиц в этой организации может осуществляться даже по двум документам: паспорту и справке с места работы. Это позволит купить жилье в новостройке. Молодые семьи и военные граждане часто берут кредит ВТБ 24. Условия для них льготные, а процентная ставка – низкая. Выдают кредит без первоначального взноса, на покупку вторичного жилья и коммерческой недвижимости именно в ВТБ 24. Условия ипотечного кредитования физических лиц для каждого случая индивидуальные. О том, как ИП взять ипотеку можно ознакомиться здесь.

Судебная практика по ипотеке

При возникновении спорной ситуации банк стремится вернуть заемные денежные средства.

Основная часть судебных споров по ипотеке связаны с возвратом кредитного долга.

В соответствии с практикой возможны следующие пути решения конфликтной ситуации:

Расторжение кредитного договора а также признание его недействительным
Взыскание путем реализации заложенной недвижимости
Мировое соглашение Может быть заключено в любой момент судебного производства, но до момента оглашения решения

Судебные дела, по которым заявляются требования о признания ипотечного кредита недействительным, рассматриваются редко. Большинство дел связаны со взысканием денежных средств.

В пользу заемщика

Выиграть суд по делу, связанному с ипотечным кредитом, заемщик может. Чтобы суд принял решение в пользу должника, необходимо внимательно изучить договор ипотеки, собрать все необходимые доказательства, включая квитанции об уплате задолженности.

Случаи, когда суд выносит решение в пользу заемщика:

Банк взимает дополнительные комиссии непредусмотренные ипотечным договором и законодательством
Принуждение к заключению страхования жизни или здоровья клиента банка либо установление ответственности за отсутствие страховки (предоставление льгот по процентам после заключения договора страхования не считаются мерами ответственности, а относятся к стимулирующим мерам)
Применение процентной ставки выше закрепленной в соглашении (процент обязательно прописывается в договоре ипотечного кредитования, могут предусматриваться пункты об изменении процентной ставки после выполнения некоторых условий)

Судебный спор, связанный с ипотечным договором, относится к имущественным спорам. Для того, чтобы увеличить шансы принятия решения суда в пользу должника, разумно обратиться за помощью грамотного юриста, который выполнит подготовку документации по делу и будет вести дело в суде.

По валютной ипотеке

Процентная ставка по валютной ипотеке более низкая по сравнению с денежной единицей России.

Раньше курс с рубля, например, к доллару США составлял 30 руб. за 1 доллар.

Однако после наступления резкого скачка курса иностранной валюты в результате экономического кризиса в стране, многие заемщики попали в очень трудную ситуацию, и не смогли оплачивать долги по кредитным обязательствам.

Большинство валютных заемщиков получали доход в рублях. Даже в случае индексации, заработная плата таких заемщиков не могла «успеть» за стремительным повышением курса валюты.

Банки не могли себе позволить идти на уступки в отношении всех своих клиентов.

Поэтому после кризиса существовала обширная судебная практика по ипотеке с валютными должниками.

В настоящее время благодаря различным мерам поддержки со стороны государства указанный вопрос стоит не так остро, и многие валютные заемщики смогли добиться перекредитования по своим договорам.

По военной ипотеке

Принять участие в программе военной ипотеке в 2019 году могут военнослужащие, участвующие в системе НИС.

Любой военнослужащий, отслуживший более 3х лет службы, имеет право на участие в этой программе.

Чтобы стать участникам программы жилищного обеспечения военнослужащих, необходимо подать рапорт начальнику воинской части.

Сертификат по военной ипотеке предоставляется примерно через 3 месяца после подачи заявления.

Спорные ситуации в рамках реализации программы могут происходить как с банком по определенному договору ипотеки, а также и с ФГКУ Росвоенипотека.

Чаще всего происходят споры:

  1. Оспаривание отказа об участия в программе военной ипотеке.
  2. Об отказе в выдаче сертификата.
  3. О расчетах суммы платежей на счет военнослужащего.

При расторжении брака

Многие граждане интересуются, что происходит с ипотечным договором и заложенным жильем при расторжении брака.

При разводе между супругами договор ипотечного кредитования не прекращает своего действия.

При заключении договора ипотеки в зарегистрированном браке, жилье, приобретенное за счет кредитных средств, является совместно нажитым имуществом, а займ делится между бывшими супругами.

Действия банка при разводе

  1. Потребовать досрочного погашения кредита.
  2. Предложить супругам иные способы раздела имущества для погашения займа.

О том, что брак расторгнут, банк может узнать только от заемщиков. Суд не извещает о бракоразводном процессе суд, если не происходит спора относительно залоговой недвижимости.

Если меду супругами возникает конфликтная ситуация, то банк может потребовать погашения ипотеки досрочно.

Нужно понимать, что по действующему гражданскому законодательству на ипотечное жилье может быть, включая единственную квартиру семьи с детьми, может обращаться взыскание в пользу банка.

Структура договора

В зависимости от ситуации, договор купли-продажи может быть:

  1. Предварительным. Используется тогда, когда стороны хотят подтвердить серьезность своих намерений денежными обязательствами, но по ряду причин не готовы в срочном порядке выйти на сделку. Предварительный договор не подлежит госрегистрации, но в нем обязательно должна быть указана дата заключения основного договора и предусмотрена ответственность сторон за уклонение от совершения сделки;
  2. Основным. Условие об его заключении «вытекает» из обязательств в рамках предварительного договора. Кроме того, основной договор может быть заключен и без предварительных договоренностей.

Основной договор купли-продажи включает в себя следующие пункты:

Предмет договора

  • Данные, позволяющие идентифицировать участников сделки: ФИО, паспортные данные, адреса регистрации и проживания, ИНН. Если одной из сторон является юридическое лицо, полное и сокращенное наименования организации;
  • Информация о документах, на основании которых продавец владеет и распоряжается имуществом: договор купли-продажи, приватизации, дарения, справка о выплате паевого взноса. Точное название документа обозначено в свидетельстве о госрегистрации на продаваемый объект недвижимости;
  • Полная характеристика предмета сделки: адрес, общая площадь, наличие или отсутствие обременений и правопритязаний со стороны третьих лиц;
  • Цена, по которой продается недвижимость.

Источник оплаты

  • Данные об организации-кредиторе, в которой покупатель оформляет ипотечный кредит;
  • Параметры кредита: сумма и срок, процентная ставка;
  • Ссылка на ст.77 ФЗ-102 (Об ипотеке, залоге недвижимости), согласно которой квартира или иной объект переходит в залог кредитору;
  • Сведения о рыночной стоимости предмета сделки. Эта информация содержится в отчете об оценке рыночной стоимости объекта;
  • Сведения о составлении закладной — ценной бумаги, которая подтверждает обязательство и дает право банку претендовать на получение денежных средств по этому обязательству.

Расчеты между сторонами

Этот пункт договора определяет порядок расчета между покупателем недвижимости и продавцом.

В зависимости от ситуации, стороны могут рассчитываться по сделке:

  • Наличными денежными средствами;
  • Безналичным путем;
  • С использованием банковских ячеек при расчетах с недвижимостью или аккредитива.

Порядок расчетов и суммы в рамках каждого этапа необходимо в обязательном порядке прописать в договоре.

Права и обязанности сторон

В этом пункте покупатель и продавец обозначают права и обязанности каждой из сторон сделки:

  • Дату фактической передачи объекта недвижимости;
  • Условия, при которых стороны могут требовать расторжения договора и применения штрафных санкций.

Срок действия и прочие условия договора

В данном разделе обозначают условия вступления документа в силу, а также прочие важные для сторон обстоятельства.

Заключительным пунктом являются реквизиты сторон.

Скачать образец договора купли-продажи с использованием ипотеки можно здесь.

На момент заключения договора купли-продажи у покупателя должен быть на руках подписанный кредитный договор, а, при необходимости, и договор аренды сейфовой ячейки.

Договор купли-продажи с элементами ипотеки вступает в силу с момента подписания сторонами, но, помимо этого, он должен пройти госрегистрацию. Если документ составлен на нескольких листах, перед передачей в госорган его необходимо прошить, завизировав подписантами место сшива.

Регистрируя сделку и визируя договор, уполномоченное лицо Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии на обратной стороне документа делает специальную отметку о том, что на недвижимость наложено обременение — ипотека в силу закона.

Цифровая ипотека

Уровень развития современных информационных технологий позволяет оформлять ипотеку в удалённом режиме. Для получения займа контрагент должен заполнить специальную форму, расположенную на сайте Сбербанка.

В форме регистрации присутствуют следующие поля:

  • ФИО;
  • Контактные данные (телефон, e-mail);
  • Дата рождения.

После отправки данных следует отсканировать необходимые документы и отправить их по электронной почте. Решение о предоставлении ссуды будет принято в день обращения соискателя. Если заявка будет одобрена, то представитель банка начнёт проверку залогового объекта на предмет соответствия требованиям кредитной организации. После этого соискатель будет приглашён в офис Сбербанка для подписания ипотечного договора.

В 2020 г. российскими депутатами принят закон о бездокументарных закладных. Данная ценная бумага удостоверяет права владельца на погашение обязательств, обеспеченных ипотекой. Документ активируется при помощи электронно-цифровой подписи и регистрируется в Росреестре. После этого закладная поступает на хранение в депозитарий. Сведения о цифровом документе фиксируются в регистрационной записи.

В закладной содержится следующая информация:

  • ФИО и паспортные данные залогодержателя и заёмщика (если стороной сделки является юрлицо, то указывается наименование и местонахождение компании);
  • Реквизиты договора ипотеки в Сбербанке или иного документа, являющегося основанием для возникновения финансовых обязательств;
  • Описание и адрес залоговой квартиры;
  • Рыночная цена залога, подтверждённая аккредитованной организацией;
  • Данные о государственной регистрации обременения;
  • Реквизиты счёта депо;
  • Название и контактные данные депозитария.

В ближайшие годы ипотечные соглашения будут полностью переведены в бездокументарный формат. Все операции будут подтверждаться при помощи электронной подписи. Клиенту больше не придётся посещать банковские отделения и стоять в очереди. Использование систем искусственного интеллекта и блокчейн-технологий позволит уменьшить время проверки документов до нескольких минут. Географические рамки больше не будут препятствовать заключению договоров. Заёмщик сможет приобретать в ипотеку жильё, расположенное в любой точке планеты.

Предмет договора

Физические лица вправе передавать любое имущество, которое может отчуждаться и на которое может обращаться взыскание. Это не только жилые и нежилые помещения, но и земельные участки, права на ценные бумаги, транспортные средства, морские и речные суда, вспомогательные постройки, гаражи и прочее. Можно передать в залог даже права требования к застройщику, если есть договор о долевом участии.

Не подлежат передаче в залог лишь те права, которые имеют личный характер.

Если имущество находится в общей или долевой собственности, к примеру, квартира приобретена в браке, то придётся получить согласие супруга на передачу недвижимости в залог. Кстати, эта ситуация очень опасна, заемщик в итоге может оказаться мошенником, к примеру, при подписании договора залога скрывать факт нахождения в браке с надеждой в будущем, что супруг оспорит сделку. Проверить факт супружества в оперативном порядке не представляется возможным.

Договор залога недвижимого имущества: образец параграфа «Предмет договора»:

«1. На основании договора…дата…, залогодатель имеет обязательства по возврату суммы займа…в размере… и уплате процентов в…размере… перед залогодержателем.

2. В обеспечение обязательств описанных в п. 1 настоящего договора, залогодатель передаёт…наименование имущества…

3. По окончании срока действия договора, залогодержателю обязуется вернуть предмет договора, при условии выполнения залогодателем условий, предусмотренных настоящим договором».

Не стоит забывать, что предмет залога необязательно должен передаваться залогодержателю физически, то есть залогодатель может продолжать им пользоваться, но с ограничениями по отчуждению.

Если говорить о недвижимом имуществе, то такие сделки вообще подлежат регистрации в Росреестре. Как только обременение будет внесено в реестр, собственник имущества уже будет не вправе проводить юридически значимые деяния, ни продать, ни поменять, ни подарить имущество уже нельзя.

Как правильно оформить документы

Договор займа между двумя физическими лицами может быть оформлен в устной или письменной форме. Однако здесь есть некоторые ограничения: в соответствии со устно можно заключить договор, только если его сумма не превышает 10 МРОТ.

Для всех гражданско-правовых обязательств один МРОТ равен 100 рублям. Получается, что договор заема на 1000 рублей (и более) всегда оформляется в письменном виде.

Заимодавец приобретает выгоду, если в документе указан размер процентов за пользование займом. Однако отсутствие данного пункта еще не говорит о том, что договор является беспроцентным.

Договор займа может быть беспроцентным в следующих случаях:

  • если на сумму, не превышающую 50 МРОТ (или 5000 рублей). Тогда прописывать в документе фразу о том, что займ является безвозмездным, не обязательно;
  • если предметом договора стали вещи, определяемые родовыми признаками ();
  • если в договоре четко обозначено условие предоставления займа без процентов.

В договоре заема содержится следующая информация:

  • место и дата составления документа;
  • ФИО заимодавца с паспортными данными и датой рождения, а также адрес регистрации и проживания;
  • ФИО заемщика с паспортными данными, датой рождения, адресом регистрации и проживания;
  • предмет договора: «заимодавец передает заемщику заем в размере ХХХ рублей (сумма цифрами и прописью), а заемщик обязуется вернуть сумму сроки, определенные настоящим договором». Здесь же указываются дополнительные условия: составление расписки, сроки, проценты и т. д.;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность (размер пеней, штрафов и т. д.);
  • вступление в силу и действие договора;
  • дополнительные условия;
  • в конце указываются реквизиты сторон и ставятся подписи.

Тем не менее, договор залога не может существовать отдельно без договора займа. Залог является дополнительным обязательством к основному обеспечиваемому обязательству – займу, таким образом, недействительность заема влечет недействительность залогового обеспечения.

Этап 3. Определяем основные условия договора займа

В договоре займа должны быть обязательно прописаны: процентная ставка, сумма займа, порядок оплаты процентов (желательно каждый месяц не позже пятого числа каждого месяца), обеспечение, условия досрочного взыскания займа.

Обратите внимание на условия взыскания досрочно займа. Их необходимо четко прописать

Просто необходимо предусмотреть фразу общего характера «Заимодавец может досрочно заём взыскать в одностороннем порядке» не получится: нотариус такой договор не заверит. Поэтому, как условия досрочного возврата возможно прописать: уменьшение официального дохода заемщика, который подтверждён по форме №2; уменьшение оборотов по расчетному счету компании-работодателя, в которой заемщик – это учредитель; увеличение долговой нагрузки на заемщика в виде лизинга и кредитов третьих лиц в период действия договора займа и так далее.

Обязательно согласие супруга(ги) при его наличии (или в нотариальной форме предоставляется или у нотариуса заверяется в его(ее) присутствии). Согласие органов опеки на залог квартиры необходимо лишь тогда, когда несовершеннолетний является собственником.

Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Максим Иванов
Наш эксперт
Написано статей
129
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации