Андрей Смирнов
Время чтения: ~11 мин.
Просмотров: 0

Порядок заполнения предварительного договора покупки квартиры по ипотеке

Содержание документа

Договор, предваряющий сделку, должен включать следующие основные положения:

Сведения о сторонах – паспортные данные, полностью ФИО. Если покупателей или продавцов несколько, в договор вносят сведения обо всех участниках сделки. Сведения о владельцах можно найти в правоустанавливающем документе на собственность. Исключение кого-либо из данного документа недопустимо, так как необходимо получение согласия на сделку от каждого собственника. В случае невозможности подписания кем-либо из стороны продавца, необходима доверенность на продажу, заверенная нотариально. Для семейной пары, владеющей квартирой совместно, также оформляют нотариальное согласие на предстоящую продажу.
Точное указание объекта, его кадастрового номера, местоположения и характеристик (метраж, количество комнат, этаж). Включение техпаспорта в качестве приложения поможет исключить недоразумения, вызванные несоответствием каких-либо параметров жилья заранее оговоренным.
Сроки действия договора и оформления основной сделки

После того, как покупатель договорился с продавцом, важно сразу зафиксировать крайние даты покупки, чтобы избежать затягивания процесса в поисках более выгодного предложения. Указание документов, на основании которых продавец имеет юридическое право распоряжаться собственностью

При составления предварительного соглашения продавец обязан представить оригинал документа.
Цена покупки, зафиксированная на бумаге, не может быть изменена ни при каких обстоятельствах.

Дополнительные условия

Помимо основных достигнутых договоренностей, должны быть указаны важные детали и нюансы, имеющие прямое отношение к предстоящей купле-продаже:

  1. Включение пункта заключения договора с авансом или задатком заставят каждую из сторон лично отвечать за исполнение обязательств, указанных в соглашении. На практике сумма задатка не превышает десятой части от цены всей сделки. Продавец, нарушивший условия договора с задатком, обязан вернуть деньги в двойном размере, при авансе – возвращается та же сумма. Нарушения со стороны покупателя в обоих случаях означают потерю переданной продавцу суммы.
  2. Порядок передачи денежных средств также оговаривается заранее: полностью всей суммой, несколькими платежами, наличностью или банковским перечислением. При безналичной оплате в текст соглашения вносят реквизиты предстоящей выплаты.
  3. Исключить спорные моменты, связанные с отказом от сделки, позволит добавление пункта об ответственности сторон.
  4. Указание обязанностей, которые исполняет каждая из сторон в процессе подготовки к сделке, а также сроки выполнения.
  5. Избежать спора на последней стадии оформления позволит включение пункта, кто из сторон несет расходы по оформлению и регистрации сделки (оплата ячейки в банке, государственной пошлины.

Как реализовать обремененное ипотечное жилье, существующие схемы

Покупка залогового жилья – сделка с недвижимостью, правовые последствия которой являются трёхсторонними и возникают:

  1. Для банка, который должен вернуть в результате этого вложенные в ипотеку деньги.
  2. Для заёмщика, который погасит долг по кредиту или его существенную долю.
  3. Для покупателя квартиры, осуществляющего покупку такого ипотечного имущества в кредит или за свободные средства, имеющиеся в его распоряжении.

При этом существует несколько различных схем, по которым можно приобретать ипотечные квартиры. Наиболее распространённые:

Погашение займа покупателем

Покупатель вносит сумму, равную остатку, в банк. Погашение остатка долга контролируется продавцом. В условия договора купли-продажи (ДКП) вносится положение о внесении части стоимости квартиры путём погашения покупателем долга. Внесённая в банк сумма засчитывается в установленную стоимость квартиры. Обременение снимается, объект переходит в собственность покупателя.

Если сумма ипотечного долга выше, чем стоимость квартиры, продавец может оформить в залог другое недвижимое имущество, продолжая рассчитываться с банком по остатку, сделав перерасчёт. Если остаток долга равен её стоимости, можно оформить договор переуступки.

Погашение за счёт потребительского кредита

Продавец берёт потребительский кредит и погашает остаток долга, снимая обременение. Сделка проходит в стандартном режиме, при заключении типового ДКП. После расчёта по сделке, продавец погашает потребительский кредит из полученных за продажу квартиры средств.

Переоформление

Квартира передаётся вместе с залоговым обременением, через переоформление кредитного договора на покупателя. Продавец выходит из залоговых обязательств.

Стоимость ипотеки и сумма расчёта с продавцом определяются, исходя из остатка непогашенного долга. Покупатель рассчитывается по ипотеке с кредитором, обременение квартиры сохраняется до полного расчёта, после чего устанавливается право собственности.

Справка: Продажу и покупку обремененной ипотечной недвижимости, находящейся в залоге у банка регулирует Федеральный закон об ипотеке от 16.07.98 г. № 102-ФЗ.

Требуемые документы

При заключении сделки обеим сторонам придется предоставить ряд документальных свидетельств, позволяющих проверить юридическую чистоту операции и заверить куплю-продажу как свершившийся факт. Перечень бумаг состоит из:

Паспорт собственника, а при наличии нескольких владельцев удостоверения на всех.
Кадастровый паспорт на помещение

Важно, чтобы он был не старше пяти лет, иначе кредитор может отказать в регистрации.
Техпаспорт, также с ограничением срока выдачи.
При наличии перепланировки должно иметься разрешение на ее проведение.
Выписка из ЕГРН вместо свидетельства о правах собственности.
Правоустанавливающие бланки – завещание, приватизационный договор, договор купли-продажи.
Оценочное заключение о рыночной стоимости недвижимости.
Справка о зарегистрированных на данной площади людях, должна быть пустой в идеале, подтверждать, что прописанных в квартире нет.. Дополнительно кредитор может потребовать:

Дополнительно кредитор может потребовать:

  1. Согласие супруга(и) на продажу имущества.
  2. Разрешение органов опеки на проведение сделки при наличии в семье продавца несовершеннолетних детей.
  3. Судебное решение о признании пропавшего без вести жильца умершим.
  4. Разрешение от соседей, если речь идет о комнате, на проведение сделки.
  5. Справку от нотариуса об отсутствии иных наследников, если продается квартира, полученная по наследству. Это правило распространяется на ту недвижимость, которая продается в течение первого года после смерти наследодателя.

Какие еще нужны документы для регистрации сделки?

Конечным этапом покупки является регистрация сделки в Управлении Росреестра. Если договор был заключен в простой письменной форме, то в обязательном порядке продавец и покупатель лично с паспортами идут в многофункциональный центр и подают заявления.

Комплект документов, необходимый иметь при себе:

  • договор купли-продажи (как минимум три экземпляра, один из которых хранится в делах Росреестра);
  • документы о семейном положении сторон (заявления, согласия супругов);
  • кредитный договор (оригинал и копия);
  • доверенность, подтверждающая полномочия представителя банка подписывать кредитную документацию с покупателем (копию документа выдает сотрудник банка либо она хранится в архиве регистрирующего органа);
  • закладная (многие кредитные организации отказались от её составления, но если наличие закладной предусмотрено договором, то должен быть один оригинал и копия);
  • заключение об оценке.

Весь этот комплект подается в орган регистрации прав лично, либо через представителя. У поверенного должна быть нотариально оформленная доверенность на подачу и получение документов.

В случае удостоверения договора купли-продажи нотариусом, все бумаги передаются сотрудникам нотариальной конторы, и они сами направляют их на электронную регистрацию в Росреестр. Либо по желанию сторон, покупатель может сам пойти в МФЦ. Если сделка была в нотариальной форме, то на регистрацию достаточно предоставить заявления только нового собственника.

Итак, продажа квартиры по ипотеке сложная процедура, но при полном банковском сопровождении сделки, соблюдая алгоритм можно во всем разобраться. Риски продавца и покупателя сводятся к минимуму. Проверяется квартира и все документы сторон, процесс сбора и подписания документов находится под контролем кредитной организации.

Кто может получить

Все программы кредитования предусматривают единые общие требования к потенциальным заемщикам:

  • кредитополучатель должен находиться в возрастном диапазоне на момент заключения договора от 21 года и до 55 лет, если это женщина, и до 60 лет – для мужчин;
  • на момент последнего платежа по займу его получателю должно быть не более 55 (для женщин) и 60 лет (для заемщиков-мужчин);
  • трудовой стаж должен быть на текущем рабочем месте не менее полугода при условии официального трудоустройства;
  • общий стаж работы должен быть не менее года за последние 5 лет;
  • обязательное привлечение созаемщиков – не менее трех человек, допускаются члены семьи – супруги, родители, дети.

Как снизить процент по ипотеке?

Анализ показывает стандартность требований к потенциальным клиентам – заемщикам по ипотечным программам.

Плюсы и минусы реализации недвижимости по ипотечному кредиту

Вариант продажи недвижимости, при котором покупатель приобретает её при помощи ипотеки Сбербанка, достаточно привлекателен и для продавца тоже. Очевидных преимуществ такого способа продажи недвижимости несколько:

  • продавец квартиры имеет больше шансов быстро найти покупателя;
  • покупатель готов заплатить за квартиру адекватную цену, так как, фактически, приобретает её в кредит;
  • всё документационное сопровождение купли-продажи контролируется банком, а при необходимости им же проводятся юридические консультации;
  • чистота сделки гарантируется юристами Сбербанка, и риск связаться с мошенниками отсутствует полностью.

Однако при таком варианте продажи недвижимости продавец может испытывать и некоторые неудобства, сказать о которых тоже необходимо:

  • процесс купли-продажи длится дольше, чем при осуществлении сделок без участия банка;
  • Сберегательный банк очень требователен к составу пакетов документации, предоставляемых продавцом и покупателем недвижимости;
  • любая банковская организация, и Сбербанк тоже, может отказаться от предоставления ипотечного кредитования покупателю, и тогда продавцу приходится искать другого.

Купля-продажа квартиры при помощи ипотеки Сберегательного банка выгодна для обеих сторон, так как покупатель имеет возможность заплатить сразу лишь небольшую часть требуемой денежной суммы, а продавец получает её целиком. При этом продать недвижимость он может значительно дороже, чем при обычной сделке.

О всех недостатках и преимуществах, а также о возможных рисках при купле-продаже квартиры в ипотеку, мы рассказываем в отдельном материале.

Электронная регистрация Сбербанка

При стандартном варианте оформления жилищного кредита предусматривается передача комплекта документов по квартире, включая договор купли-продажи по ипотеке Сбербанка, в Регпалату или в МФЦ для регистрации. Итогом станет переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю и обременение объекта недвижимости в пользу банка.

Альтернативным способом традиционной сделки является использование электронной регистрации от Сбербанка («ДомКлик»). Данная услуга является платной, стоимость варьируется от 5550 до 10 250 рублей и зависит от субъекта РФ и типа купленного жилья.

Суть сервиса заключается в том, что сторонам не требуется лично присутствовать в регистрирующем органе и тратить лишнее время на очереди и длительное ожидание. Заемщику предоставляется персональный менеджер, который курирует весь процесс сбора документов, оплаты государственной пошлины и удаленной отправки комплекта бумаг в Росреестр.

Процедура электронной регистрации включает в себя следующие основные шаги:

  1. Отправка документации в Росреестр (удаленно).
  2. Анализ, изучение полученных бумаг и регистрация сделки Росреестром.
  3. Успешная регистрация ипотеки в Сбербанке.

После этого заемщик на указанный адрес электронной почты получит письмо с вложенными файлами ДКП и выписки из ЕГРН на квартиру с соответствующей отметкой о госрегистрации.

Приобретение недвижимости на вторичном рынке жилья в ипотеку от Сбербанка обуславливает заключение предварительного и основного договора купли-продажи. Первый нужен для обозначения намерений заемщика о покупке, а второй уже будет содержать в себе все условия расчета с участием заемных средств и сроки зачисления денег. Форма договора является стандартной, а образец бланка можно взять в ипотечном центре или скачать на сайте. Перед подписанием таких документов рекомендуется тщательно изучить каждый пункт, проверить все сведения о предмете ипотеки и реквизиты.

Подробнее о том, что делать после одобрения ипотеки Сбербанка и как правильно сделать оценку по ипотеке для Сбербанка вы узнаете далее.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и репост.

Какие пункты должны быть указаны?

В документе должна присутствовать следующая информация:

  • Дата оформления;
  • Наименование филиала ПАО Сбербанк;
  • ФИО соискателя;
  • Полное наименование компании-работодателя;
  • Телефон кадрового отдела;
  • Контактные данные бухгалтерии;
  • ИНН и ОГРН компании;
  • БИК и реквизиты расчётного счёта фирмы, в которой работает потенциальный заёмщик;
  • Занимаемая должность;
  • Среднемесячный доход;
  • Размер ежемесячных удержаний (включая налоги и иные отчисления);
  • ФИО и телефоны директора и бухгалтера организации.

Документ заверяется печатью компании, в которой работает потенциальный клиент. Бланк можно получить в офисе банка или скачать на официальном сайте кредитной организации. Далеко не все российские фирмы соблюдают Трудовой кодекс и выдают справки 2-НДФЛ. Бумага, оформляемая по форме банка, является альтернативой справке 2-НДФЛ, в которой отражается только официальный доход заёмщика.

Данные проверяются кредитным инспектором на предмет фальсификации

Работник банка проводит ряд экспертиз, обращая внимание на различные неточности, несоответствие реквизитов и прочие детали. После этого менеджер звонит работодателю и уточняет размер официальной зарплаты клиента

Если все данные являются достоверными, тогда документ принимается кредитным комитетом банка.

Заключение

К содержанию документа стоит подойти максимально ответственно, чтобы его не признали недействительным и не отказали в его принятии в рамках судебных разбирательств. Можно отметить, что предварительный договор дублирует положения основного договора. Отличия в данном случае в том, что предметом предварительного являются намерения сторон по заключению сделки в перспективе, тогда как основного – передача собственности на квартиру от продавца к покупателю.

Необходимость соответствия условий из предварительного договора основному прямо прописана в ГК РФ.

Образец бланка (формы) в формате word можно скачать тут.

Заключение договора по кредиту

Кредитный договор – это документ, на содержание которого нужно обратить особое внимание. Многие клиенты из-за своей доверчивости или легкомысленности подписывают договор, не изучая его внимательно, в результате чего сделка получается не очень выгодной

Многие клиенты из-за своей доверчивости или легкомысленности подписывают договор, не изучая его внимательно, в результате чего сделка получается не очень выгодной.

В кредитном договоре содержится такая важная информация:

  • сумма займа;
  • величина процентной ставки;
  • наличие комиссий за сервисное обслуживание;
  • способ погашения долга;
  • наличие и размер штрафов за различные нарушения;
  • возможность досрочного погашения долга;
  • условия привлечения созаемщиков;
  • наличие оформленных страховых полисов.

Все эти пункты нужно внимательно изучить и при нахождении несовпадений с первоначальными условиями кредита обсудить это с сотрудниками банка.

Покупка жилья с использованием ипотеки становится доступнее. Возможна ли покупка квартиры с обременением по ипотеке или её продажа, читайте в другой нашей статье. Также из наших материалов можно узнать о продаже по переуступке, если в квартире прописаны несовершеннолетние, о передаточном акте, согласии супруга, о сопровождении сделки риэлтором, о продаже доли в приватизированном жилье, о налоге с продажи.

Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Максим Иванов
Наш эксперт
Написано статей
129
Ссылка на основную публикацию
Похожие публикации