Покупка квартиры по переуступке прав

Переуступка ипотеки: основные риски

До 20% квартир в новостройках приобретается по договору цессии. Адвокаты выделяют следующие риски подобных сделок:

• Банкротство фирмы-застройщика. Долевое строительство в России чем-то напоминает рулетку. В новостях всё время появляются сюжеты об обманутых инвесторах, устраивающих пикеты и штурмующих банковские отделения. Причина переуступки ипотеки от Сбербанка может быть связана с нарушением строительных норм или грядущим банкротством организации. Цедент не несёт ответственности перед цессионарием за действия, совершённые руководством строительной компании (при отсутствии договора поручительства). Новому залогодержателю предстоят изнурительные суды с застройщиком;
• Недействительность цессионного договора. Уступка считается незаконной, если дольщик не оплатил новое жильё в полном объёме и не получил согласия на совершение сделки (выдаётся застройщиком). После расторжения соглашения продавец обязан вернуть деньги за жилое помещение и возместить прочие материальные траты;
• Многократная переуступка ипотеки от Сбербанка. Недобросовестный дольщик может переуступить ипотеку большому количеству граждан. Для «передачи прав» используются так называемые «инвестиционные меморандумы», которые не нужно регистрировать в госорганах. Юристы советуют соглашаться на уступку только при наличии ДДУ и передавать денежные средства только после регистрации сделки в Росреестре;
• Оспаривание договора. Переуступка ипотеки может быть признана незаконной, если новая квартира приобретается по слишком низкой цене. Если помещение было приобретено меньше чем за год до банкротства строительной компании, то сделка считается недействительной. В этом случае цессионное соглашение будет расторгнуто.

Дольщик, желающий избежать перечисленных проблем, должен провести доскональную проверку бизнеса застройщика перед подписанием ДДУ

Следует обратить внимание на финансовые показатели и кредитную нагрузку организации. Также следует зайти на сайт ФССП и проверить застройщика на предмет непогашенных долгов

Внимательно изучите отзывы граждан, купивших квартиры в новостройке

Уделите внимание личностям руководителей и собственников фирмы. Необходимо ввести ФИО директоров в поисковую систему Яндекс и собрать максимум информации об этих людях

Не торопитесь с выбором и заключайте сделки только с надёжными контрагентами.

Документы для оформления ипотеки

Вернемся к более простому и самому распространенному случаю: вы приобретаете квартиру в ипотеку по переуступке от физического лица в банке, который является партнером застройщика и кредитует объект.

Процесс оформления сделки в данном случае крайне прост и требует минимального перечня документов, требуемых от покупателя для предоставления в банк.

Каждый банк устанавливает свои требования к документам, чтобы рассмотреть ваше заявление. И этот список может очень разниться. Но некоторые пункты совпадают у всех банков.

Например, многие банки выдают ипотеку по двум документам: по паспорту и по еще одному документу, удостоверяющему личность. Например, по водительским правам.

Важно понимать, что банк, выдавая вам кредит на подобных условиях, рискует. Потому что не проверяет ваше трудоустройство и доходы, а рисковать банки не любят

Единственное, что заставляет их поступиться своими убеждениями, — выгода. Поэтому обязательный первоначальный взнос по ипотеке у вас должен быть до 50% в зависимости от банка. А также по такой схеме вам гарантирован повышенный процент на 0.5 пунктов или более.

Более распространенный перечень документов для того, чтобы получить ипотеку с минимальным первоначальным взносом и чтобы обеспечить себе минимальный процент, будет примерно следующим (в зависимости от банка):

1. Заявление-Анкета.
2. Паспорт РФ.
3. Заверенная копия трудовой книжки.
4. Трудовой договор.
5. Документы, подтверждающие доход за 6 месяцев: по форме 2-НДФЛ, по форме банка, справка о доходах в свободной форме, выписка по зарплатной карте.

Также, если банк не удовлетворят и эти основные документы, могут потребоваться дополнительные. Их список гораздо шире и узнавать его вам лучше в самом банке.

После сбора и представления банку всех необходимых документов, можно спокойно отправиться домой и ожидать одобрения. Как правило, это занимает от трех до пяти дней.

Плюсы и минусы переуступки

По разным данным, треть всех заключаемых сделок с недвижимостью в новостройках Москвы проводится по договору о переуступке. В ряде проектов на старте продаж частными инвесторами выкупаются квартиры целыми блоками. Затем инвесторы фиксируют прибыль, уступая другим покупателям свои права на будущие квартиры по мере готовности объекта (и роста цен на квадратные метры). Однако перепродажа жилья может быть связана и с личными обстоятельствами, сложившимися у инвестора. В любом случае легитимность переуступки не оспаривается, если операция проводится по одной из законных схем, применяемых при продаже недвижимости (ПДКП, ДДУ, ЖСК). Квартиры, продаваемые по переуступке, в большинстве случаев дешевле недвижимости, предлагаемой застройщиком, а также жилья с оформленным правом собственности. Человеку, покупающему квартиру по переуступке, надо понимать, что при этом ему передаются не только права участника долевого строительства, но и обязанности, а главное, риски, которые могут быть связаны с нарушениями, допущенными недобросовестным застройщиком. Поэтому покупатель должен внимательно ознакомиться со всеми пунктами договора, оценив планируемые сроки ввода объекта в эксплуатацию с реальным положением дел на стройплощадке. Объективная оценка всех обстоятельств сделки поможет избежать возможных рисков или хотя бы морально к ним приготовиться (см. «Что делать если вы купили долгострой?»).

Порядок совершения сделки переуступки прав на квартиру

Приобретатель квартиры по уступке прав должен побеспокоиться о сведении к минимуму имеющихся рисков, т.е. руководствоваться следующим:

Действия покупателя	Действия продавца
Подвергнуть разбору предложения на рынке первичной недвижимости. С подозрением следует относиться к слишком дешевому жилью. Нужно потребовать у застройщика правоустанавливающие документы, которые подтверждают легальность строительства.	Найти покупателя квартиры. Стоимость обычно схожа со стоимостью аналогичного жилья в строящемся доме.
Обследовать предлагаемую жилплощадь. На начальных этапах строительных работ  проанализировать удобство нахождения дома, развитие инфраструктуры, изучить технические характеристики объекта.	Продемонстрировать цессионарию земельный участок, на котором выполняется строительство.
Попросить у фирмы-застройщика документацию.	Уведомить застройщика о передаче права на квартиру. В дальнейшем компания участвует в договоре как 3-я сторона. В отдельных случаях от компании необходимо согласование на заключение сделки.
Достичь договоренности о порядке расчетов по соглашению.
После подписания следует заверить договор в нотариальном порядке. Нотариус выполняет проверку законности переуступки права требования, предоставляет достоверные сведения о том, не имеется ли на объект каких-либо обременений (залог, арест т.д.). При отсутствии нотариального удостоверения договору, он не пройдет регистрацию в ЕГРН.

После завершения строительных работ следует проверить квартиру на соответствие ее строительным нормам и правилам, и в случае обнаружения дефектов сообщить о них застройщику.

Выявленные дефекты должны быть устранены застройщиком в течение 2-х месяцев.

После сдачи объекта регистрируется право собственности.

Оформление договора уступки

Образец договора переуступки права, как правило, предоставляет застройщик.

На первичном рынке недвижимости самой распространенной является переуступка права требования по договору долевого участия.

Это сводит к минимуму для приобретателя риск лишиться квартиры и денег.

Т.е. права и обязанности передаются другому лицу — приобретателю права.

В силу соглашения цедент уступает свое право, но не несет ответственность за исполнение обязательств застройщиком.

После подписания акта приемки квартира больше не является собственностью фирмы-застройщика.

Но стороны могут совершить сделку до оформления собственности при помощи подписания предварительного договора купли-продажи, по нему одна сторона обязана впоследствии продать жилье другой стороне. А после госрегистрации можно заключить основной договора купли-продажи.

Необходимая документация для совершения сделки

Перед оформлением соглашения покупателю следует затребовать у компании застройщика следующие бумаги:

• учредительные документы, Устав;
• свидетельство из ЕГРЮЛ;
• выписка из ЕГРН;
• проектная документация, в которой прописаны сроки;
• акт о расчетах по договору;

После проверки документов у застройщика можно заключать сделку. Для чего покупателю нужны:

• паспорт гражданина РФ;
• согласие другого супруга на заключение сделки.

При уступке права на квартиру продавцу нужно предоставить:

• договор, служащий основанием цессии;
• два экземпляра договора переуступки (2 экз.);
• согласие от застройщика на сделку, если дольщик имеет задолженность по ДДУ; если долга нет, необходимо просто направить компании уведомление;
• если дольщиком является гражданин в возрасте до 18 лет, разрешение органов опеки и попечительства;
• в случае покупки квартиры в ипотеку — согласие банка на переуступку;
• согласие другого супруга.

После заключения договора, нужно пройти процедуру регистрации.

Акт приемки квартиры подписывается застройщиком с новым дольщиком. В случае выявления дефектов объекта недвижимости, последующий покупатель сможет предъявить претензии лишь к застройщику.

Расходы

Для получения согласия застройщика на оформление уступки права требования, нужно заплатить комиссию, которая составляет около 1-3% от цены квартиры. Траты распределяются между сторонами сделки в равных долях, либо относятся на цессионария.

В дальнейшем договор должен пройти регистрацию в ФКП Росреестра. Размер государственной пошлины равен 2 тыс. руб.

Видео: Риски покупку квартиры по переуступке: 

Порядок оформления

Процедура предполагает четко разграниченный порядок действий:

1. Должник, желающий избавить себя от бремени кредитных обязательств, и реализовать квартиру, находит подходящего претендента на такую покупку.
2. Продавец и покупатель обращаются в банковское учреждение за одобрением перехода преференций.
3. Банк проводит проверку потенциального клиента и выносит заключение о возможности или невозможности заключения с ним сделки.
4. Промеж заимодателя и приобретателя подписывается вновь созданное ипотечное соглашение и сопутствующие договоренности.
5. Осуществляется перерегистрация прерогативы владения.
6. Производится расчет покупателя и продавца (разница от уплаченной суммы по ипотеке).
7. Новый участник правоотношений ликвидирует заем на оговоренных основаниях.

Процедура совершения сделки

Сделка переуступки права должна заключаться в установленном порядке. Порядок ее оформления выглядит следующим образом

Прежде всего нужно получить согласие от фирмы- застройщика	или направить ей уведомление о заключаемом договоре
Подготовка необходимой документации	после подготовки всех нужных бумаг, застройщик вручает их основному приобретателю-дольщику. Факт вручения документации сопровождается оформлением акта
Заключение предварительного договора	обсуждение всех спорных условий по сделке
После согласования всех условий оформляется основной договор уступки	он подается вместе с другими документами для прохождения процедуры регистрации в ФКП Росреестра (через МФЦ). После регистрации сделки, осуществляются расчеты между сторонами

Проверка застройщика

Для проведения проверки фирмы застройщика, потребуется запросить у него следующие бумаги:

1. Устав;
2. Выписку из реестра юридических лиц;
3. Банковские реквизиты;

В выписке из ЕГРЮЛ содержатся сведения, не находится ли указанная компания в стадии банкротства или ликвидации, преобразования.

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости содержит информацию о собственниках квартиры, не имеется ли наложенных обременений и ограничений (залог, арест и т.д.)

Также не мешает изучить проект на здание, который должен быть предоставлен по требованию любого лица. Проверять документы необходимо в случае малейших сомнений в добросовестности застройщика.

Образец документа

Договор уступки права должен быть оформлен в письменном виде, а также подписан каждой его стороной.

В этом документы указывается:

Личные данные контрагентов соглашения	также желательно прописать информацию о застройщике
Информация о предмете сделки	т.е. об уступаемой квартире
Обязательства продавца и приобретателя	друг к другу
Ответственность по договору	Наступающая при нарушении условий соглашения
Причины, по которым договор может быть расторгнут	в одностороннем порядке и обстоятельства, при которых сторона может обратиться в суд с иском
Способы урегулирования споров	Дата, подписи сторон

Чем детальнее прописаны пункты договора, тем возможны меньше конфликтных ситуаций.

Регистрация сделки

Подать документы можно в ближайшем отделении МФЦ (центр по оказанию услуг населению «Мои документы»).

Срок оказания услуги 10 дней, если у специалистов регистрационной службы не будет вопросов к договору и приложенным к нему бумагам.

Нужно ли платить налоги

Уплатить налог с продажи прав собственности на квартиру должен первоначальный приобретатель, т.е. дольщик по договору долевого участия.

Продав жилье, он получает прибыль, с которой и должен внести налог в бюджет. Как правило, стоимость строящегося жилья существенно возрастает в цене по мере строительства объекта недвижимости застройщиком.

В соответствии со статьей 224 Налогового Кодекса РФ, нужно уплатить налог:

1. 13% — с полученного дохода для граждан РФ.
2. 30% — для иностранных граждан.

Застройщик и последующий приобретатель не несут обязанности по уплате налогов.

В силу ст. 220 НК РФ, помимо этого, последний покупатель имеет право использования налогового вычета:

От потраченной суммы	на покупку данной квартиры, но не более 2 000 000 руб.
В размере процентов по ипотеке	в случае привлечения для приобретения жилья кредитных средств банка

Продавец имеет право использовать вычет размером сделанных затрат на оплату квартиры застройщику.

На указанную сумму он может уменьшить полученную с продажи прибыль по договору долевого участия.

Переуступка ипотеки по ДДУ

Покупка недвижимости в строящемся доме предполагает подписание договора долевого участия (ДДУ). Права по этому соглашению могут быть переуступлены новому инвестору. Эта процедура требует обязательной регистрации в Росреестре. Цессия может быть произведена до ввода здания в эксплуатацию. Если покупатель подписал акт приёма-передачи квартиры, то уступить права на жилое помещение он уже не сможет.

Цедент не обязан согласовывать свои действия со строительной фирмой, но он должен уведомить её о переуступке в установленные сроки (это положение не применяется в том случае, когда жильё в новостройке оплачено не полностью). Уведомление должно быть составлено в простой письменной форме. В бумаге нужно указать данные цедента и цессионария. Также к уведомлению следует приложить копию договора цессии.

Для осуществления сделки переуступки ипотеки от Сбербанка потребуются следующие документы (предоставляется оригинал и копия):

• Квитанции, подтверждающие оплату объекта недвижимости;
• Согласие застройщика на уступку долга (при наличии задолженности);
• Согласие супруга покупателя на заключение договора цессии (требуется нотариальное заверение);
• Согласие банка на совершение операции (при наличии ипотеки);
• ДДУ;
• Письменное одобрение соглашения органами опеки (актуально для операций, затрагивающих интересы несовершеннолетних и недееспособных граждан);
• Выписка из ЕГРП.

В определённых ситуациях строительная фирма может отклонить заявление о переуступке ипотеки от Сбербанка. Соглашение о цессии аннулируется и государственная регистрация сделки приостанавливается.

Проведение сделки

После того как банк одобрил займ, проверил все документы и внёс все последние правки в договор, он даёт вам своё согласие и назначается день сделки.

В день сделки подписывается сама цессия. Уже в банке подписывается кредитный договор и происходят взаиморасчеты. Тут все опять упирается в банк. Можно воспользоваться местной ячейкой для закладывания в неё разницы между первоначальной ценой и продажной, а также всей остальной суммы по договору, если банк выдаёт займ наличными.

Если же банк переводит деньги на счёт продавца через аккредитив, то для закладывания разницы можно воспользоваться и сторонней банковской ячейкой.

Помните, что все ячейки и аккредитивы открываются строго после предоставления оригинала зарегистрированного договора цессии с пометкой об обременении.

Не забудьте добавить в список необходимых документов для подачи на регистрацию (который опубликован в статье о покупке переуступки ) ваш кредитный договор. Иначе, в лучшем случае, Росреестр приостановит регистрацию сделки до того момента, пока вы не донесёте недостающий кредитный договор. И вы потеряете от трёх до пяти дней. В худшем случае Росреестр не обратит внимания на то, что в договоре у вас во взаиморасчётах прописана ипотека и зарегистрирует ваш договор без обременения. А без этого штампа раскрыть ячейку или аккредитив невозможно. И вам придётся вновь подавать вашу цессию, но уже на регистрацию обременения. В этом случае вы потеряете от двух недель до месяца, в зависимости от региона проживания.

Уведомите застройщика о том, что произошла переуступка, если вы не брали его разрешение. Хоть это разрешение вам и не нужно, но Гражданский кодекс обязывает покупателя незамедлительно после совершения сделки уведомить об этом застройщика. Например, можно передать ему копию зарегистрированной уступки.

Подытожим все этапы сделки:

1. Поиск и выбор объекта.
2. Изучение документов продавца.
3. Выбор банка и подача документов на одобрение займа.
4. Получение одобрения.
5. Сбор необходимой документации для сделки и для банка.
6. Составление цессии.
7. Процесс согласования и одобрения сделки с банком.
8. Сделка. Подписание договора цессии, кредитного договора и взаиморасчеты.
9. Подача на регистрацию в Росреестр или МФЦ.
10. Получение зарегистрированного договора и раскрытие ячеек.
11. Уведомление застройщика о совершении сделки.

Порядок оформления

Пошаговое руководство к заключению сделки цессии при участии в долевом строительстве выглядит следующим образом

Подготовка документов дольщиком, а также проверка достоверности всех бумаг застройщика, который строит многоквартирный дом	на этой стадии желательно обратиться к услугам компетентного юриста, разбирающегося в процедуре переуступки и участия в долевом строительстве. Чтобы выполнить проверку документации строительной фирмы, нужно обратиться в офис продаж застройщика и попросить представить: Учредительные документы, Устав. Свидетельство о регистрации в ЕГРЮЛ. Правоустанавливающие бумаги на земельный участок, на котором возводится новостройка. Разрешение на строительство в установленной форме. Проект многоквартирного жилого дома. Иные документы, удостоверяющие законность выполнения строительных работ
Далее стороны готовятся к проведению сделки переуступки	стороны должны быть ознакомлены с юридическими последствиями договора цессии, о переходе прав и обязанностей в отношении строящегося объекта недвижимости. Также на данной стадии стороны готовят требуемые бумаги для заключения сделки.
Составление текста договора	при отсутствии возражений по пунктам договора, он подписывается сторонами
Осуществление регистрации сделки в ФКП Росреестра	и переход собственности на купленную по ДДУ квартиру

Какие действия выполняют стороны

При оформлении переуступки прав по ДДУ стороны выполняют следующие действия:

Сбор необходимых бумаг	составление договора цессии
Обсуждение условий сделки	в случае наличия спорных моментов, их следует решить
Заключение самого договор переуступки	при необходимости, оформляется ипотечный кредит

В частности, продавец совершает:

Уведомление застройщика	о принятии решения о продаже квартиры по сделке переуступки
Получение согласия строительной фирмы на заключение договора	заказ выписки из ЕГРН на интересующее жилье
Получение справки об отсутствии задолженности по внесению платежей за квартиру	если задолженность не погашена, то справка предоставляется продавцу при договоренности между приобретателем и продавцом, что обязательства по оплате долга берет на себя покупатель
Если дольщик состоит в официальном браке, то необходимо получение согласие другого супруга	при оформлении ипотеки на покупку жилплощади, потребуется получение согласия банка на сделку переуступки

Перечень нужных документов

Для оформления договора по переуступке прав требования по долевому строительству, от каждой стороны понадобятся определенные документы.

К ним относятся:

Если участником договора является гражданин	то нужен его паспорт и оригинал договора ДУ
Банковские реквизиты организации	за подписью директора юридического лица и гл. бухгалтера
Справка с указанием оставшейся суммы задолженности перед застройщиком	также потребуются документ, который подтверждает итоговый размер долга
Выписка из реестра юридических лиц, со сведениями о фирме-застройщике	Нужно учитывать, что срок действия такой выписки составляет 30 дней со дня выдачи. Вследствие чего нужно проверять ее актуальность
Если гражданин-дольщик состоит в браке, то нужно получить нотариальное согласие другого супруга	либо документ, что гражданин не состоит в зарегистрированном браке. Эту справку можно получить в органах записи актов гражданского состояния
При наличии заключенного брачного контракта	следует его представить
Также необходимо подготовить выписку из ЕГРН	Выписка подтверждает отсутствие обременений или ограничений на данный объект недвижимости

Образец договора

Договор цессии должен быть совершен в обязательной письменной форме. Также в нем должны указываться определенные сведения:

Место и дата его заключения договора, номер (при наличии)	личные сведения о сторонах переуступки. Стороной сделки, как уже говорилось, могут быть как физические лица, так и организации
Описание предмета договора	т.е. права, которые уступаются по нему. Первоначальным договором может являться договор кредита или займа на конкретную денежную сумму
Следует точно описать обязательства обеих сторон	кроме того, необходимо прописать цену передачи прав по ДДУ. В большинстве случаев сделка является возмездной. Также не следует забывать, что от указанной в договоре  стоимость определяются налоговые последствия для продавца
Ответственность контрагентов	данный пункт также должен подробно содержаться в тексте. Нужно описать все случаи, при которых наступает ответственность сторон при нарушении условий сделки
Претензионный (досудебный) порядок улаживания конфликтных ситуация	подписи сторон с расшифровками и печати (для юр.лиц), иные реквизиты и т.д.

Что такое переуступка прав

Простыми словами, переуступка прав – это смена одной из сторон договора:

• заемщика (должника или залогодателя);
• кредитора (банка).

Если меняется заемщик, банк получает нового должника, который обязывается дальше обслуживать кредит. В случае смены кредитора, ситуация обратная – клиент продолжает возвращать остаток долга, но уже другому финансовому учреждению. Ипотека на переуступку законодательно регулируется Гражданским кодексом РФ – для кредитора подходит статья 382, для заемщика — статья 391.

В соответствии с кодексом, смена банка-кредитора не нуждается в отдельном согласии должника, но при условии, что этот момент предусмотрен договором. Однако в случае перехода обязательств по договору другому кредитору банк должен в письменном виде уведомить об этом каждого своего заемщика, иначе возникает риск появления судебных разбирательств, и как результат — признание передачи прав и обязанностей недействительными.

Передача прав и обязанностей одного должника другому происходит несколько иначе. В этом случае процесс можно осуществить при соблюдении следующих условий:

• заключенное соглашение между прежним и новым должником;
• согласие кредитора на передачу прав и обязательств по договору.

Стоит отметить, что в большинстве случаев инициатором сделки по переуступке прав по ипотечному договору является именно финансовое учреждение.

Когда это происходит

Переуступка ипотечного кредита не такое уж редкое явление, и касается это не только первичного рынка недвижимости. Самыми известными причинами смены сторон по договору являются:

• Возникшие сложности с погашением ипотеки. В этом случае, чтобы не начинать судебные действия и не портить кредитную историю, должник ищет покупателя на залоговую недвижимость. Однако найти человека, готового сразу заплатить всю сумму, очень сложно. Гораздо проще покупателю передать свои кредитные обязательства вместе с правом на жилье.
• Смена места жительства. Срочный выезд за границу или в другой регион вызывает необходимость быстрого погашения долга. Переуступка ипотеки дает возможность сразу рассчитаться по кредиту и продать жилье.
• Развод. В этой неприятной ситуации один из совладельцев недвижимости может отказаться от своей доли в пользу второго.
• Получение наследства.Это может привести к переходу не только прав на ипотечную квартиру, но и долга по ней. Единственный случай, когда согласие кредитора не нужно. После смерти заемщика все его права и обязанности автоматически переходят к наследнику.

Переуступка прав по договору долевого участия в ипотечном строительстве – известный способ передачи обязательств на первичном рынке другому покупателю. Новый владелец получает полное право требовать от застройщика квартиру или дом после сдачи недвижимости в эксплуатацию и оформление на нее всей документации.

Разумеется, вместе с жильем к новому заемщику переходят все обязательства по ипотеке:

• ежемесячное погашение;
• страхование имущества и здоровья;
• другие дополнительные требования.

Иногда меняется и кредитор по ипотеке. Это чаще всего происходит при продаже закладной. Другому финансовому учреждению передаются не только обязательства выплатить депозиты клиентам банка-банкрота, но и должники последнего.